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以房養(yǎng)老離我們有多遠(yuǎn)？
日期：2012-05-06 來(lái)源：北方新報(bào)
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畫(huà)/李 華
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我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，截至2011年年底，全國(guó)60歲以上老人有1.85億，占總?cè)丝诘?3.7%，部分大中城市空巢家庭高達(dá)70%。當(dāng)下，“4+2+1”家庭模式非常普遍，公共養(yǎng)老保障體系也承受著前所未有的壓力。另外，住房是如今城市居民家庭最重要的固定資產(chǎn)，許多人是“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”。那么，靠房產(chǎn)能不能讓我們安享晚年？以房養(yǎng)老，離我們的期許還有多遠(yuǎn)?
窮得只剩下房子了
年近50歲的山西呂梁市民蘇先生和愛(ài)人都是工薪階層，兒子在上大學(xué)，蘇先生最讓人艷羨的是有3套房產(chǎn)，一套城郊祖宅，市值30余萬(wàn)元，現(xiàn)出租，每月租金400元；一套商品房，市值50萬(wàn)余元，自??；一套單位集資房，市值40余萬(wàn)元，現(xiàn)出租，租金每月800元。“雖說(shuō)還有近10萬(wàn)元的貸款，可咋說(shuō)咱也是資產(chǎn)過(guò)百萬(wàn)元了，但凈成了房子，現(xiàn)在我們還得勒緊褲腰帶供兒子上大學(xué)、還貸款。等兒子工作了，貸款還完了，我們也該退休養(yǎng)老了。”蘇先生說(shuō)。
其實(shí)像蘇先生這樣的情況并非少數(shù)。許多人為了置辦一套房子，從富翁到“負(fù)翁”，攢錢(qián)買(mǎi)房，攢錢(qián)還貸，淪作“房奴”。目前，許多中國(guó)人的財(cái)富都集中在房子上。實(shí)際生活中，買(mǎi)了房的許多人的存款較少，不少人還有借款或貸款，除了房子作為固定資產(chǎn)外，錢(qián)包里僅剩剛剛好的生活費(fèi)用，外出旅游、大件購(gòu)買(mǎi)往往都得精打細(xì)算。雖然說(shuō)城市房產(chǎn)升值很快，但大家只是理論上的富有房子總歸在住，不賣(mài)出去就產(chǎn)生不了現(xiàn)錢(qián)，賣(mài)出去了再買(mǎi)也許比這還貴。
前段時(shí)期，一個(gè)需要多少錢(qián)才夠養(yǎng)老的話(huà)題曾引起許多人的關(guān)注。以80歲為基本壽命，為退休后積攢20年至25年的養(yǎng)老錢(qián)該會(huì)是多少呢？有理財(cái)師估算，拋開(kāi)通脹因素，25年至少需要30萬(wàn)元；按過(guò)去20年的水平考慮通脹因素，90萬(wàn)元只夠吃飯，加上醫(yī)藥費(fèi)，105萬(wàn)元打底。
估算養(yǎng)老錢(qián)的多少會(huì)有差異，但不可否認(rèn)的是，養(yǎng)老金比工資少，收入水平會(huì)依年齡遞減，而養(yǎng)老成本則會(huì)越來(lái)越高，對(duì)養(yǎng)老保障的要求也越來(lái)越高。“未富先老”和“未備先老”會(huì)越來(lái)越多。
那么，以房養(yǎng)老究竟可行不可行？
以房養(yǎng)老的N種模式
以房養(yǎng)老，很多人直接想到的是多一套房子租出去，租金用于補(bǔ)貼養(yǎng)老金。事實(shí)上，除此之外，以房養(yǎng)老的模式有很多種。
住房反向抵押貸款或稱(chēng)倒按揭。老人將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。這種模式起源于上世紀(jì)80年代的美國(guó)，在歐美國(guó)家盛行30多年。
以大換小，以“熱”換“靜”，賺取養(yǎng)老金。租出大房，再租入小房；或租出學(xué)區(qū)房等熱門(mén)房產(chǎn)，租入合適房產(chǎn)；或售出大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。
入住老年公寓。將房子出租出售，自己入住老年公寓。去年山西榆次區(qū)等地樓盤(pán)曾試推一室一廳老年公寓小區(qū)，計(jì)劃推行酒店式公寓管理，但一直沒(méi)有動(dòng)工。
將住房出售，再租回原住房。用該筆款項(xiàng)交納房租和養(yǎng)老。
這些以房養(yǎng)老模式并非與子女養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老相對(duì)立。事實(shí)上，以房養(yǎng)老并不能免除兒女們的贍養(yǎng)義務(wù)，也不能成為所有養(yǎng)老金來(lái)源的全部，而只是其他養(yǎng)老模式的有益補(bǔ)充。
在“4+2+1”的家庭模式下，僅靠獨(dú)生子女一代讓老年人安享晚年壓力重重。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰可以減輕有房產(chǎn)的老年人的子女負(fù)擔(dān)，改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的狀況。
當(dāng)然，以房養(yǎng)老也是有其必要條件的。首先是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，相比而言，偏遠(yuǎn)農(nóng)村住宅不包括在內(nèi)，農(nóng)村老人被“屏蔽”在外；其次，房產(chǎn)一直處于保值和增值通道，房屋價(jià)值和租金沒(méi)有大的“跳水”；第三，房屋需老人獨(dú)立居住，否則，老人身故，子女可能處于無(wú)房可住的境地。
突破瓶頸尚待時(shí)日
歐美國(guó)家盛行30多年的以房養(yǎng)老模式在中國(guó)卻面臨重重阻力。上海曾在2007年試推“以房養(yǎng)老”模式，但報(bào)名者寥寥無(wú)幾，最終只得停辦。
2011年10月9日，中信銀行率先公布實(shí)施“以房養(yǎng)老”（養(yǎng)老按揭）方案。方案規(guī)定，老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款用于老年人養(yǎng)老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年人賬戶(hù)。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性?xún)斶€剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。
市場(chǎng)看好為何反應(yīng)平淡？據(jù)了解，其他已開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)城市的業(yè)務(wù)量并不大。有業(yè)內(nèi)人士分析，具有國(guó)內(nèi)特色的倒按揭業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)是房?jī)r(jià)繼續(xù)上行，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不確定狀態(tài)，企業(yè)積極性肯定會(huì)受到影響。此外，與歐美國(guó)家房產(chǎn)制度不同，我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年等制度瓶頸尚未得到政策性最終確認(rèn)，也成為更多機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)推行的重要瓶頸。老齡化社會(huì)雖已來(lái)臨，但目前房產(chǎn)財(cái)富主要還是集中在40歲到50歲人群中，60歲以上的老年人仍以家庭養(yǎng)老為主，并未形成較大的倒按揭市場(chǎng)需求。
從養(yǎng)兒防老到以房養(yǎng)老，觀念的轉(zhuǎn)變也是非常重要的因素。山西省社科院研究員武小惠認(rèn)為，我們的傳統(tǒng)觀念和一些西方國(guó)家本質(zhì)上存在很大差異。此外，以房養(yǎng)老的實(shí)質(zhì)是“以房錢(qián)買(mǎi)養(yǎng)老”，那么，有錢(qián)是不是就一定可以買(mǎi)到優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)？雖說(shuō)老年產(chǎn)業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但還需要政府不斷加大投入，完善政策支持，促進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，開(kāi)發(fā)潛在的市場(chǎng)需求，然而這些保障措施的完善及服務(wù)體系的形成都尚待時(shí)日。
