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日期：2012-07-04 來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)
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王波：地產(chǎn)商看重養(yǎng)老地產(chǎn) 頂層設(shè)計(jì)亟需做好
時(shí)下，養(yǎng)老地產(chǎn)已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，引起了眾多投資者的濃厚興趣：眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其作為未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，許多風(fēng)險(xiǎn)投資者也趨之若鶩，而一些保險(xiǎn)公司則已行動(dòng)起來(lái)，開(kāi)始了項(xiàng)目的規(guī)劃與建設(shè)。
應(yīng)該說(shuō)這是一種發(fā)展趨勢(shì)。一是因?yàn)槭車?guó)家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資者為了尋求轉(zhuǎn)型所做出的新選擇，另一個(gè)更重要的原因則是，我國(guó)人口老齡化加速所帶來(lái)的巨大市場(chǎng)機(jī)遇。
眾多社會(huì)資本投入各種養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，無(wú)疑將解決我國(guó)日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求，推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，在整個(gè)社會(huì)熱議養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，作為投資者應(yīng)該保持冷靜：養(yǎng)老地產(chǎn)是否已經(jīng)到了一種蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài)？1.8億的老年人數(shù)量雖然巨大，但這是否就意味著我們的養(yǎng)老市場(chǎng)真如看起來(lái)那么樂(lè)觀？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是能夠找到一種快速、穩(wěn)定的盈利模式？問(wèn)題還有很多，而這一切都尚沒(méi)有答案。
無(wú)論是西方發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)，還是目前的社會(huì)現(xiàn)實(shí)都告訴我們，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展其實(shí)還處在剛剛起步狀態(tài)，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式投資有些盲目，投資風(fēng)險(xiǎn)不??！因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在當(dāng)下至少面臨四大關(guān)口：
第一是社會(huì)觀念。“家庭養(yǎng)老”、“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)理念常常會(huì)蒙蔽我們對(duì)更深層次觀念障礙的觀察。對(duì)產(chǎn)權(quán)的迷戀、保守的消費(fèi)觀念、市中心的地段意識(shí)等都構(gòu)成了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的障礙。
第二是社會(huì)政策。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的社會(huì)政策訴求，絕不應(yīng)該只是幾項(xiàng)優(yōu)惠措施。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更核心的問(wèn)題是政府與市場(chǎng)的角色定位，如何構(gòu)建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的公平的市場(chǎng)環(huán)境，以及為引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而出臺(tái)的系統(tǒng)的支持政策。如全民的養(yǎng)老保障、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)等，這些政策對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展都構(gòu)成了非常關(guān)鍵的因素。
第三是商業(yè)模式。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式其實(shí)并不清晰，盡管有了押金式、會(huì)員制等模式，但是這些模式的合法性問(wèn)題缺乏明確依據(jù)，其實(shí)際的運(yùn)作也有待時(shí)間檢驗(yàn)。
第四是項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理也面臨挑戰(zhàn)。運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展非常重要，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的核心不是房子而是服務(wù)，所以項(xiàng)目的成功依賴的不是短期的物業(yè)營(yíng)銷而是項(xiàng)目的持久運(yùn)營(yíng)。專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的嚴(yán)重不足、管理人才與技術(shù)人才的缺乏、服務(wù)體系構(gòu)建中諸多的難點(diǎn)，以及如何在運(yùn)營(yíng)成本與高品質(zhì)服務(wù)供給之間進(jìn)行平衡都構(gòu)成了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的挑戰(zhàn)。
所以，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，完全不能理解為僅僅是硬件設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)，這是一種復(fù)雜的服務(wù)產(chǎn)品、是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，不是從立項(xiàng)拿地開(kāi)始，而是要從對(duì)市場(chǎng)的研究，從產(chǎn)品模式、商業(yè)模式的思考開(kāi)始，用時(shí)下一句比較時(shí)髦的話來(lái)說(shuō)，就是做好頂層的設(shè)計(jì)。
