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日期：2012-10-29 來源：今晚經(jīng)濟周報
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據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口占總?cè)丝跀?shù)量的13.26%，我國正快速步入老齡化社會。業(yè)內(nèi)人士表示，中國從成年型人口結(jié)構(gòu)進入到老年型僅用了18年的時間，較之發(fā)達國家?guī)资昴酥辽习倌陼r間而言速度驚人。老齡化自然也帶來了大量的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產(chǎn)成為焦點話題。目前擺在許多大中城市面前的一個嚴峻課題就是：如此龐大的養(yǎng)老需求將從哪里找到出口？養(yǎng)老地產(chǎn)如何建立一個更加完善的發(fā)展體系？
什么是“中國式養(yǎng)老”
根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老齡社會。實際上，我國在1999年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，全國城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)達到2.84億人，比2010年底增加2684萬人，增長10.4%；城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老保險和新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險參保人數(shù)共計3.32億人。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。目前國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施顯然已不能滿足大眾需求。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。隨著老年人人口的增加和生活水平日益提高，這將與國內(nèi)養(yǎng)老資源短缺、設(shè)備落后形成鮮明反差。此外，空巢老人的增多也使建立有特色、功能全面的養(yǎng)老地產(chǎn)項目變得十分必要。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士普遍觀點，造成目前養(yǎng)老地產(chǎn)供求失衡的另一個原因是“中國式養(yǎng)老”的理念在老年族群中已經(jīng)根深蒂固?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%至50%，有的甚至達70%至80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難。由于推行計劃生育，現(xiàn)在大多數(shù)家庭是一個孩子，直接導致供養(yǎng)資源的減少，子女的養(yǎng)老負擔成倍增長，以后小夫妻面臨的將是贍養(yǎng)4位父母以及照料一個孩子。而且現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快、勞動強度增加，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不太現(xiàn)實的。于是適合老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)再度被提上日程，或許養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)可以幫助許多家庭解決年輕人家庭壓力過大的問題。
然而，盡管“養(yǎng)老地產(chǎn)”需求量龐大，商家也普遍認為這的確是塊可以共享的“蛋糕”，但在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)卻始終處于“叫好不叫座”的狀態(tài)。本市武清區(qū)某大型樓盤開發(fā)負責人分析認為，中國目前在新的養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件、不注意軟件的弊端，缺乏許多相應服務。同時，即使有限的服務，也普遍存在低質(zhì)量、相對費用高的情況。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興地產(chǎn)，市場還不穩(wěn)定，并且投資額高、回收周期長，一般的年投資回報不過10%，且對后期物業(yè)管理要求相對較高，所以目前真正介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商較少。但因為其市場空間廣闊、前景巨大，所以才有很多資本愿意探索研究。
不久前，永泰紅磡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團董事長李德福在談到為何由傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展時就曾公開表示，“企業(yè)在幾年前就認真對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場進行了國內(nèi)外調(diào)研，隨著中國老齡化社會加速到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將形成一個龐大的市場。”
“養(yǎng)老地產(chǎn)”期待多元化
隨著經(jīng)濟水平和生活質(zhì)量的不斷提高，當代老年人對養(yǎng)老生活有了更高的要求，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老在許多方面已不能滿足他們的需求，市場期待更高檔次、更高品質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)，這不僅預示著養(yǎng)老方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，而且也為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機。
伴隨著中國老齡化速度的加劇，國家“十二五”規(guī)劃中明確指出：“積極應對人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務，培育壯大老齡服務事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。”近來，在調(diào)控及社會歷史進程的雙重推動下，養(yǎng)老住宅迎來了發(fā)展機遇，包括保利、萬科、龍湖等在內(nèi)的眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
在本地市場中，有很多企業(yè)也正在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域做著積極嘗試與探索。在不久前召開的“2012中國（天津）國際老年產(chǎn)業(yè)節(jié)”上，眾多以“養(yǎng)老”為特色與主題的地產(chǎn)及類地產(chǎn)項目引起了觀展市民的廣泛關(guān)注。如由海航大集投資開發(fā)有限公司在寧河七里海片區(qū)內(nèi)打造的海航大集項目，目標定位為“東方養(yǎng)生產(chǎn)品”，業(yè)態(tài)涵括養(yǎng)生及適老住宅、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓、養(yǎng)生娛樂會所等，服務內(nèi)容則涉及到生活照料、文化服務、金融服務、醫(yī)療養(yǎng)生、旅游移居等多個方面；由天津濱海資產(chǎn)管理公司投資開發(fā)的高端養(yǎng)老俱樂部云杉鎮(zhèn)，則是一個將住、醫(yī)、樂、學于一體的綜合型養(yǎng)老社區(qū)，它把社區(qū)的概念與機構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老融合在一起，打造出獨特的“輪轉(zhuǎn)式老年公寓”的模式體系；位于靜海縣雙塘鎮(zhèn)的中慈楓林灣老年城則是由天津楓林灣投資發(fā)展有限公司與天津市民政局共同開發(fā)的養(yǎng)老項目，其特色定位于居家養(yǎng)老、醫(yī)療護理、溫泉養(yǎng)生。
“這些新型的養(yǎng)老機構(gòu)及社區(qū)、公寓真的很吸引我們這些剛剛步入"初老"階段的老年人。”展會上，今年56歲的市民李先生告訴記者，“我還有幾年就退休了，孩子們都已經(jīng)成家立業(yè)，雖然子女都很孝順，可也不能天天把他們拴在身邊。其實像我這個年紀，早就該為自己的養(yǎng)老生活做打算了，不過至于怎么養(yǎng)老還真是個難題。到郊區(qū)買房吧，環(huán)境是好了，可是怕配套什么的都不方便；去老年公寓、養(yǎng)老院，倒是有人照料日常起居了，可我又覺得受限制，晚點生活似乎不夠精彩；而這次看到的這些特殊的養(yǎng)老地產(chǎn)大多還沒有一個成熟的雛形，盡管藍圖美好，但還是不敢輕易嘗試。”
“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展前景看好
不僅是本地市場，對于我國大多數(shù)城市來說，“缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗”和“成熟范本”是目前很多企業(yè)明明已經(jīng)看到了巨大的社會效益、經(jīng)濟效益，卻遲遲不敢下手的根本癥結(jié)所在。不過，值得欣慰的一點是，房地產(chǎn)界敢于“第一個吃螃蟹”的企業(yè)正在漸次涌現(xiàn)。龍灣城項目的負責人表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)建筑對于社區(qū)軟硬件實力的考核和要求同等重要。從硬件方面來講，首先針對養(yǎng)老的地產(chǎn)項目地點環(huán)境要選好，遠離嘈雜及城市污染；其次，還要注重社區(qū)自身人居環(huán)境，低密、生態(tài)的環(huán)境有助于老年人修養(yǎng)身心；再次，對于社區(qū)配套設(shè)施，尤其是購物醫(yī)療設(shè)施及活動場所的建設(shè)等的要求較高。軟件方面，養(yǎng)老的地產(chǎn)項目要有一套針對老年人更為系統(tǒng)全面的管理模式。我們的項目雖不是純正的養(yǎng)老地產(chǎn)，但也具備了養(yǎng)老地產(chǎn)的一些優(yōu)勢，比如在硬件上，社區(qū)自身30000平方米湖區(qū)公園提供了低密生態(tài)的住區(qū)環(huán)境，20000平方米社區(qū)商業(yè)一應俱全，老年大學、老年活動場所等保障老年人生活；軟件上，老年俱樂部、社區(qū)針對老年人的各種文化團體及社區(qū)倡導的步行優(yōu)先原則、社區(qū)龍灣物管等充分呵護老年人生活。”
該負責人還表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景無疑是相當看好的，這從各大房企大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀即可見一斑，問題在于如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展高峰期僅僅不足五年，實力房企還是鳳毛麟角，“對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內(nèi)房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇很難考慮長期持有經(jīng)營。養(yǎng)老地產(chǎn)是很有前景的，但是要更加深入地探索其開發(fā)經(jīng)營模式。而真正的養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點是機構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務，需要真正做到"老有所養(yǎng)、老有所樂"，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務是兩大類，其一是根據(jù)老人的需求和特點設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅，二是運營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務，所以，我很認同市場上的一種說法未來養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的。”
