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養(yǎng)老地產開發(fā)迎來春天
日期：2013-03-20 來源：西安晚報
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持續(xù)的調控為中國的房地產催生出了各式各樣的概念，比如旅游地產、教育地產、養(yǎng)老地產等等。隨著我國人口老齡化趨勢的不斷加劇，老年人的養(yǎng)老問題正逐漸成為整個社會關注的焦點，發(fā)展“養(yǎng)老產業(yè)”，不僅是應對人口老齡化的必由之路，也是推動經濟增長的重要舉措。
近日，我省將推進以房養(yǎng)老措施的消息見諸報端之后，引起西安房地產市場的普遍關注，“養(yǎng)老地產”也成為開發(fā)企業(yè)熱議的話題。伴隨著政策的即將出臺，許多業(yè)內人士認為，陜西養(yǎng)老地產的開發(fā)市場有了政策支持，養(yǎng)老地產將會迎來春天般的市場機遇。
“養(yǎng)老地產” 前景廣闊
按照全國工商聯房地產商會的解釋，養(yǎng)老地產是“養(yǎng)老+地產”的一種開發(fā)模式，屬復合地產范疇。這種模式是將房地產開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結合，將房地產業(yè)和其他相關產業(yè)進行整合。與教育地產、文化地產、旅游地產等概念類似，我國養(yǎng)老地產將會依托于養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。
業(yè)內公認，我國養(yǎng)老產業(yè)前景廣闊，首要源于我國人口老齡化加劇。據專家測算，2020年，老齡人口約占總人口數的30%。其次，業(yè)內有觀點認為，當人均GDP達到3000美元以上，國民對于醫(yī)療保健等服務的需求將大幅度上升。此外，我國養(yǎng)老服務行業(yè)也處在起步階段，會面臨市場化嚴重不足、市場規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等問題。
上述種種情況決定了依托于養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的養(yǎng)老地產市場前景頗為廣闊。雖然萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等品牌房企先后成立了養(yǎng)老產業(yè)研究團隊，部分險資也已進軍養(yǎng)老地產，但業(yè)內專家認為，這一行業(yè)的市場競爭程度仍處于較低階段，發(fā)展前景廣闊。
現階段，我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構基本屬于虧損或微利狀態(tài)，大都需要民政部門補貼才能維持運轉。而商業(yè)化運作的養(yǎng)老機構，尚未出現相對成熟的運作模式。
新政將出 引發(fā)機遇
陜西省委主要領導日前在兩會期間表示，陜西正在考慮住房政策與養(yǎng)老政策結合，推進以房養(yǎng)老措施。即老人60歲以后，可把現住房屋賣給政府，用得到的資金養(yǎng)老。另外陜西還計劃由政府建設養(yǎng)老管理機構，按年度推進，讓年老者用賣房子的錢住到養(yǎng)老機構里。
據悉，“養(yǎng)老地產”就是面向老年人、適合其居家養(yǎng)老的住宅產品，其中又可進一步細分為融入普通住宅區(qū)中的配建型和集中建設的專業(yè)型兩種。從大的分類來看，“養(yǎng)老地產”可以分為養(yǎng)老住宅、社區(qū)養(yǎng)老服務中心、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護理機構四大類型。西安目前已有養(yǎng)老院多家，但是目前似乎還沒有正統(tǒng)的養(yǎng)老地產項目。
其實，“以房養(yǎng)老”并不是一個新鮮事物，我國不少城市都嘗試推行過“以房養(yǎng)老”的模式，但都因為種種原因不得不擱淺。那么，要真正實現“以房養(yǎng)老”我們還要走多遠呢？據悉，我省正在探索的住房回購以房養(yǎng)老政策，爭取在十二五計劃的后兩年推出，讓老百姓實現以房養(yǎng)老。
業(yè)內人士分析，伴隨著我省以房養(yǎng)老政策的推進，養(yǎng)老地產將有了政策的支持和發(fā)展方向，西安的養(yǎng)老地產將會迎來春天般的發(fā)展機遇，前景廣闊。
新政醞釀
業(yè)內期待早日出臺
城市住宅運營研究專家 李連源
陜西萬人購房團團長、城市住宅運營研究專家李連源表示，“以房養(yǎng)老”是政府在社會養(yǎng)老體系中提出的一個新概念，需要深入調研其可行性，畢竟這是一種全新嘗試。從這個概念的提出，首先可以看出政府對已進入老齡社會的國情已有考量，而傳統(tǒng)養(yǎng)老院方式不能覆蓋整個老齡群體。如果能夠從60歲將自己（或夫妻）名下房產以市值賣給政府，然后按月分享其部分價值，應該是一個新的探索，期待我省“以房養(yǎng)老”政策的出臺。
但同時也有許多問題值得探討：1.既然不是一次性買斷，而隨著房產使用年限的遞增，和市場價格的波動，最終價值怎樣才能合理？2.從“以房養(yǎng)老”合同簽定起，房子已實際或部分賣出，而老人還實際占有，這算賣還是租？3.老人生命終結后而殘值并未用完，剩余的怎么辦？總之，“以房養(yǎng)老”的實際推行，有許多前期工作要做。
關于“養(yǎng)老地產”也是社會養(yǎng)老體系中的重要環(huán)節(jié)，它不同于簡單的養(yǎng)老院，而需要用多種產業(yè)構筑起一個“銀發(fā)產業(yè)”。既要有老年人生活不可或缺的醫(yī)療、購物、健身、聚會等機構或設施，還要有符合老年人使用的住宅產品，如避免直角、平面交叉，衛(wèi)生間抓扶設施、呼叫系統(tǒng)等，等于構建一個全新住宅產品，也是未來發(fā)展方向。
養(yǎng)老地產
將成為新興產業(yè)
陜西工商聯房地產商會秘書長寧高偉
對于養(yǎng)老地產，陜西工商聯房地產商會秘書長寧高偉表示，這是一個相對新興的產業(yè)。目前國內很多開發(fā)商在研究“養(yǎng)老地產”，由于開發(fā)“養(yǎng)老地產”面臨的困難太多，現在在我國大部分省份還是空白，國內純粹作為養(yǎng)老地產項目來發(fā)展的樓盤屈指可數。真正的“養(yǎng)老地產”各方面的設計要求技術很高，如：電梯間、臺階、開關高度等都需要人性化，電梯間要寬大，以免緊急事件方便單架出入，臺階旁都需有輪椅出行的過道，開關高度110CM，這都是最基本的配套。
目前所謂的“養(yǎng)老地產”都是把房子抵押給銀行，比如：一個人有兩套房子，一套用來自住，一套用來養(yǎng)老投資，把養(yǎng)老投資變現這是最關鍵的。而西安目前沒有這樣的產業(yè)，還不成熟。
養(yǎng)老地產
“適老”設計為核心
美城機構總經理 汪魏
美城機構總經理汪魏表示，我個人不建議“養(yǎng)老地產”以產業(yè)來發(fā)展，這樣顯得很功利。真正的“養(yǎng)老地產”無論是從建筑設計、園林規(guī)劃還是裝飾標準都很高端。“以房養(yǎng)老”的創(chuàng)新核心在于“適老化”設計，例如：護理、醫(yī)療、健康管理、文體活動、餐飲服務，同時還需增加設施設備和精心打造專業(yè)管理團隊，當然平時的生活細節(jié)都需注意，如樓梯扶手、防滑道路、24小時應急設施等等，這些都要健全。
所謂的養(yǎng)老地產和常規(guī)住宅是不一樣的，真正的“老有所養(yǎng)、以房養(yǎng)老”產業(yè)需要的是政府的支持，就像廉租房、保障房一樣，真實的讓老百姓從中獲取利益。若開發(fā)商自己開發(fā)那么，不一定能做到真正的配套健全，就算可以達到相應的標準，那也會是開發(fā)商賺錢的機會，那時就失去了“老有所養(yǎng)、以房養(yǎng)老”的真實含義。
養(yǎng)老地產
細節(jié)決定企業(yè)成敗
著名城市地產運營專家 王建紅
著名房地產運營專家、龍化東方戰(zhàn)略機構總經理王建紅表示，陜西推行的“以房養(yǎng)老”政策細則還沒有出來，但我個人認為對老人養(yǎng)老是件好事。不過“養(yǎng)老地產”目前還處于初級階段，常見的都是簡單的養(yǎng)老院。中國人都不愿把老人送進養(yǎng)老院，認為這樣做是不孝敬，如此傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式需要改進。
“養(yǎng)老地產”準確的應該稱之為“老年地產”，現在生活條件越來越好了，老年人也都長壽，老年人不只是是單純的吃、住，他們的精神需求也很重要，如：運動、文化、音樂等；同時生活還應注意很多細節(jié)，衛(wèi)生間要無障礙；醫(yī)療配套需遠程系統(tǒng)監(jiān)控；墻角要設計成圓弧形，以免磕碰；走廊需要扶手等。這些配套健全、處處為老年人著想的產業(yè)才是真正的“老年地產”。
總之，有三點內容：1.建造符合老年人居住需求的居住建筑。2.規(guī)劃、配套健全。3.形成良好的“老年產業(yè)鏈”，項目才能可持續(xù)發(fā)展。
養(yǎng)老地產
需企業(yè)承擔社會責任
西安協和置業(yè)股份有限公司總經理冉戰(zhàn)利
企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略需產業(yè)多元化，而“養(yǎng)老地產”也是協和置業(yè)企業(yè)發(fā)展的布局之一，從我們目前整個社會發(fā)展來看，“養(yǎng)老地產”已成為社會的一種需求，慢慢成為一種趨勢。目前看來，原有的養(yǎng)老院已不能滿足當前社會發(fā)展的需求。想要“養(yǎng)老地產”快速健康的發(fā)展，需要借鑒一些成熟的開發(fā)理念、管理理念，并改變人們認為老人進養(yǎng)老院就是子女不孝的傳統(tǒng)觀念。
與此同時，“養(yǎng)老地產”模式需要企業(yè)承擔社會責任，還需打造專業(yè)團隊。企業(yè)想在此領域平穩(wěn)發(fā)展，不能固守在原來簡單的“養(yǎng)老地產思想中，要打造適合我國國情的發(fā)展模式，給老人營造出‘家’的感覺，而不是冷冰冰的‘集體宿舍’。”
真正的“養(yǎng)老地產”要配備充足的養(yǎng)老設施、養(yǎng)老服務，當老人生活不能自理的時候，有專業(yè)的護理團隊。生活中，老人最怕孤獨，應該打造一種自然、清凈、養(yǎng)生的環(huán)境，遠離鬧市，又不偏遠，營造社區(qū)獨有的生活氛圍；能夠和子女快速連接，需要便利的交通干線做支撐；要創(chuàng)造“有孩子”的區(qū)域，在社區(qū)旁邊要建造能吸引孩子們的公共娛樂設施，老人看見孩子們都會很開心，這樣相信他們在生活中就不會感到孤獨寂寞。
社區(qū)設計方面應圍繞老人的生活習慣，如：道路的無障礙化設計，明確的交通指示、幫輔設計等。房屋內部的設計還需融入一些層次的個性化，避免單一。生活中安全智能系統(tǒng)也很重要，既要智能還必須操作簡單，如：定位系統(tǒng)、尋呼系統(tǒng)等，萬一有情況發(fā)生，可以及時發(fā)現方位。
近日，我省將推進以房養(yǎng)老措施的消息見諸報端之后，引起西安房地產市場的普遍關注，“養(yǎng)老地產”也成為開發(fā)企業(yè)熱議的話題。伴隨著政策的即將出臺，許多業(yè)內人士認為，陜西養(yǎng)老地產的開發(fā)市場有了政策支持，養(yǎng)老地產將會迎來春天般的市場機遇。
“養(yǎng)老地產” 前景廣闊
按照全國工商聯房地產商會的解釋，養(yǎng)老地產是“養(yǎng)老+地產”的一種開發(fā)模式，屬復合地產范疇。這種模式是將房地產開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結合，將房地產業(yè)和其他相關產業(yè)進行整合。與教育地產、文化地產、旅游地產等概念類似，我國養(yǎng)老地產將會依托于養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。
業(yè)內公認，我國養(yǎng)老產業(yè)前景廣闊，首要源于我國人口老齡化加劇。據專家測算，2020年，老齡人口約占總人口數的30%。其次，業(yè)內有觀點認為，當人均GDP達到3000美元以上，國民對于醫(yī)療保健等服務的需求將大幅度上升。此外，我國養(yǎng)老服務行業(yè)也處在起步階段，會面臨市場化嚴重不足、市場規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等問題。
上述種種情況決定了依托于養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的養(yǎng)老地產市場前景頗為廣闊。雖然萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等品牌房企先后成立了養(yǎng)老產業(yè)研究團隊，部分險資也已進軍養(yǎng)老地產，但業(yè)內專家認為，這一行業(yè)的市場競爭程度仍處于較低階段，發(fā)展前景廣闊。
現階段，我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構基本屬于虧損或微利狀態(tài)，大都需要民政部門補貼才能維持運轉。而商業(yè)化運作的養(yǎng)老機構，尚未出現相對成熟的運作模式。
新政將出 引發(fā)機遇
陜西省委主要領導日前在兩會期間表示，陜西正在考慮住房政策與養(yǎng)老政策結合，推進以房養(yǎng)老措施。即老人60歲以后，可把現住房屋賣給政府，用得到的資金養(yǎng)老。另外陜西還計劃由政府建設養(yǎng)老管理機構，按年度推進，讓年老者用賣房子的錢住到養(yǎng)老機構里。
據悉，“養(yǎng)老地產”就是面向老年人、適合其居家養(yǎng)老的住宅產品，其中又可進一步細分為融入普通住宅區(qū)中的配建型和集中建設的專業(yè)型兩種。從大的分類來看，“養(yǎng)老地產”可以分為養(yǎng)老住宅、社區(qū)養(yǎng)老服務中心、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護理機構四大類型。西安目前已有養(yǎng)老院多家，但是目前似乎還沒有正統(tǒng)的養(yǎng)老地產項目。
其實，“以房養(yǎng)老”并不是一個新鮮事物，我國不少城市都嘗試推行過“以房養(yǎng)老”的模式，但都因為種種原因不得不擱淺。那么，要真正實現“以房養(yǎng)老”我們還要走多遠呢？據悉，我省正在探索的住房回購以房養(yǎng)老政策，爭取在十二五計劃的后兩年推出，讓老百姓實現以房養(yǎng)老。
業(yè)內人士分析，伴隨著我省以房養(yǎng)老政策的推進，養(yǎng)老地產將有了政策的支持和發(fā)展方向，西安的養(yǎng)老地產將會迎來春天般的發(fā)展機遇，前景廣闊。
新政醞釀
業(yè)內期待早日出臺
城市住宅運營研究專家 李連源
陜西萬人購房團團長、城市住宅運營研究專家李連源表示，“以房養(yǎng)老”是政府在社會養(yǎng)老體系中提出的一個新概念，需要深入調研其可行性，畢竟這是一種全新嘗試。從這個概念的提出，首先可以看出政府對已進入老齡社會的國情已有考量，而傳統(tǒng)養(yǎng)老院方式不能覆蓋整個老齡群體。如果能夠從60歲將自己（或夫妻）名下房產以市值賣給政府，然后按月分享其部分價值，應該是一個新的探索，期待我省“以房養(yǎng)老”政策的出臺。
但同時也有許多問題值得探討：1.既然不是一次性買斷，而隨著房產使用年限的遞增，和市場價格的波動，最終價值怎樣才能合理？2.從“以房養(yǎng)老”合同簽定起，房子已實際或部分賣出，而老人還實際占有，這算賣還是租？3.老人生命終結后而殘值并未用完，剩余的怎么辦？總之，“以房養(yǎng)老”的實際推行，有許多前期工作要做。
關于“養(yǎng)老地產”也是社會養(yǎng)老體系中的重要環(huán)節(jié)，它不同于簡單的養(yǎng)老院，而需要用多種產業(yè)構筑起一個“銀發(fā)產業(yè)”。既要有老年人生活不可或缺的醫(yī)療、購物、健身、聚會等機構或設施，還要有符合老年人使用的住宅產品，如避免直角、平面交叉，衛(wèi)生間抓扶設施、呼叫系統(tǒng)等，等于構建一個全新住宅產品，也是未來發(fā)展方向。
養(yǎng)老地產
將成為新興產業(yè)
陜西工商聯房地產商會秘書長寧高偉
對于養(yǎng)老地產，陜西工商聯房地產商會秘書長寧高偉表示，這是一個相對新興的產業(yè)。目前國內很多開發(fā)商在研究“養(yǎng)老地產”，由于開發(fā)“養(yǎng)老地產”面臨的困難太多，現在在我國大部分省份還是空白，國內純粹作為養(yǎng)老地產項目來發(fā)展的樓盤屈指可數。真正的“養(yǎng)老地產”各方面的設計要求技術很高，如：電梯間、臺階、開關高度等都需要人性化，電梯間要寬大，以免緊急事件方便單架出入，臺階旁都需有輪椅出行的過道，開關高度110CM，這都是最基本的配套。
目前所謂的“養(yǎng)老地產”都是把房子抵押給銀行，比如：一個人有兩套房子，一套用來自住，一套用來養(yǎng)老投資，把養(yǎng)老投資變現這是最關鍵的。而西安目前沒有這樣的產業(yè)，還不成熟。
養(yǎng)老地產
“適老”設計為核心
美城機構總經理 汪魏
美城機構總經理汪魏表示，我個人不建議“養(yǎng)老地產”以產業(yè)來發(fā)展，這樣顯得很功利。真正的“養(yǎng)老地產”無論是從建筑設計、園林規(guī)劃還是裝飾標準都很高端。“以房養(yǎng)老”的創(chuàng)新核心在于“適老化”設計，例如：護理、醫(yī)療、健康管理、文體活動、餐飲服務，同時還需增加設施設備和精心打造專業(yè)管理團隊，當然平時的生活細節(jié)都需注意，如樓梯扶手、防滑道路、24小時應急設施等等，這些都要健全。
所謂的養(yǎng)老地產和常規(guī)住宅是不一樣的，真正的“老有所養(yǎng)、以房養(yǎng)老”產業(yè)需要的是政府的支持，就像廉租房、保障房一樣，真實的讓老百姓從中獲取利益。若開發(fā)商自己開發(fā)那么，不一定能做到真正的配套健全，就算可以達到相應的標準，那也會是開發(fā)商賺錢的機會，那時就失去了“老有所養(yǎng)、以房養(yǎng)老”的真實含義。
養(yǎng)老地產
細節(jié)決定企業(yè)成敗
著名城市地產運營專家 王建紅
著名房地產運營專家、龍化東方戰(zhàn)略機構總經理王建紅表示，陜西推行的“以房養(yǎng)老”政策細則還沒有出來，但我個人認為對老人養(yǎng)老是件好事。不過“養(yǎng)老地產”目前還處于初級階段，常見的都是簡單的養(yǎng)老院。中國人都不愿把老人送進養(yǎng)老院，認為這樣做是不孝敬，如此傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式需要改進。
“養(yǎng)老地產”準確的應該稱之為“老年地產”，現在生活條件越來越好了，老年人也都長壽，老年人不只是是單純的吃、住，他們的精神需求也很重要，如：運動、文化、音樂等；同時生活還應注意很多細節(jié)，衛(wèi)生間要無障礙；醫(yī)療配套需遠程系統(tǒng)監(jiān)控；墻角要設計成圓弧形，以免磕碰；走廊需要扶手等。這些配套健全、處處為老年人著想的產業(yè)才是真正的“老年地產”。
總之，有三點內容：1.建造符合老年人居住需求的居住建筑。2.規(guī)劃、配套健全。3.形成良好的“老年產業(yè)鏈”，項目才能可持續(xù)發(fā)展。
養(yǎng)老地產
需企業(yè)承擔社會責任
西安協和置業(yè)股份有限公司總經理冉戰(zhàn)利
企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略需產業(yè)多元化，而“養(yǎng)老地產”也是協和置業(yè)企業(yè)發(fā)展的布局之一，從我們目前整個社會發(fā)展來看，“養(yǎng)老地產”已成為社會的一種需求，慢慢成為一種趨勢。目前看來，原有的養(yǎng)老院已不能滿足當前社會發(fā)展的需求。想要“養(yǎng)老地產”快速健康的發(fā)展，需要借鑒一些成熟的開發(fā)理念、管理理念，并改變人們認為老人進養(yǎng)老院就是子女不孝的傳統(tǒng)觀念。
與此同時，“養(yǎng)老地產”模式需要企業(yè)承擔社會責任，還需打造專業(yè)團隊。企業(yè)想在此領域平穩(wěn)發(fā)展，不能固守在原來簡單的“養(yǎng)老地產思想中，要打造適合我國國情的發(fā)展模式，給老人營造出‘家’的感覺，而不是冷冰冰的‘集體宿舍’。”
真正的“養(yǎng)老地產”要配備充足的養(yǎng)老設施、養(yǎng)老服務，當老人生活不能自理的時候，有專業(yè)的護理團隊。生活中，老人最怕孤獨，應該打造一種自然、清凈、養(yǎng)生的環(huán)境，遠離鬧市，又不偏遠，營造社區(qū)獨有的生活氛圍；能夠和子女快速連接，需要便利的交通干線做支撐；要創(chuàng)造“有孩子”的區(qū)域，在社區(qū)旁邊要建造能吸引孩子們的公共娛樂設施，老人看見孩子們都會很開心，這樣相信他們在生活中就不會感到孤獨寂寞。
社區(qū)設計方面應圍繞老人的生活習慣，如：道路的無障礙化設計，明確的交通指示、幫輔設計等。房屋內部的設計還需融入一些層次的個性化，避免單一。生活中安全智能系統(tǒng)也很重要，既要智能還必須操作簡單，如：定位系統(tǒng)、尋呼系統(tǒng)等，萬一有情況發(fā)生，可以及時發(fā)現方位。
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