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以房養(yǎng)老10年徘徊
日期：2013-05-26 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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停滯了一段時(shí)間的“住房反向抵押貸款”（即“以房養(yǎng)老模式”）再現(xiàn)市場(chǎng)。近日，陜西省傳來(lái)消息，其目前正在考慮推行“以房養(yǎng)老”模式，并稱相關(guān)政策正在制定中。
“按照規(guī)劃，陜西省住建廳成立了保障房中心，住戶60歲后，可以把房子賣給保障房中心，用所得的資金養(yǎng)老或者住到政府建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里。”陜西省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室劉主任向本報(bào)記者描述著它們的“以房養(yǎng)老”模式。
對(duì)于陜西省的舉動(dòng)，業(yè)內(nèi)都投以了期待與質(zhì)疑的目光，它們的以房養(yǎng)老模式能成行？2003年，以房養(yǎng)老理念被時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁的孟曉蘇引入國(guó)內(nèi)，開(kāi)始發(fā)韌。隨后的幾年時(shí)間里，以房養(yǎng)老在北京、上海、南京等地均進(jìn)行了試點(diǎn)。2011年，中信銀行還推出了養(yǎng)老按揭，推動(dòng)以房養(yǎng)老進(jìn)入了實(shí)操階段。
然而，這一屢被提及、試水的以房養(yǎng)老模式，因涉及產(chǎn)權(quán)、法規(guī)、觀念等制約和影響，最后都以無(wú)疾而終告一段落。
如今，陜西省的再次試水是否意味著這一養(yǎng)老模式終將落地？面臨嚴(yán)峻的老齡化趨勢(shì)及養(yǎng)老問(wèn)題，國(guó)家相關(guān)部門對(duì)于這一養(yǎng)老模式是否會(huì)給予相關(guān)的支持？
針對(duì)這些問(wèn)題，本報(bào)記者分別向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、銀監(jiān)會(huì)致電詢問(wèn)，但均未獲得明確回復(fù)。一位接近銀監(jiān)會(huì)的人士透露，作為“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門，銀監(jiān)會(huì)曾對(duì)此進(jìn)行過(guò)調(diào)研，但因制度制約，現(xiàn)在未有進(jìn)一步的動(dòng)作。
“對(duì)于‘以房養(yǎng)老’住建部目前的方向還是引導(dǎo)，還沒(méi)有制定具體的支持政策。但用房子養(yǎng)老是個(gè)大形勢(shì)，我們鼓勵(lì)各省市探索自己的道路。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林說(shuō)。
陜西省的計(jì)劃
全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、陜西省委書記趙正永做客中央人民廣播電臺(tái)時(shí)表示，陜西將考慮推行以房養(yǎng)老政策，將成為陜西省的養(yǎng)老新模式。
按照趙正永的說(shuō)法，陜西省的以房養(yǎng)老模式是政府回購(gòu)老年人的房子，老人以回購(gòu)資金養(yǎng)老。
“我們?cè)诿總€(gè)縣都成立了一個(gè)公益性的保障性住房管理中心，今后要在省里推進(jìn)的以房養(yǎng)老措施，就是住戶到了60歲以后，可以把現(xiàn)在住的房子由這個(gè)管理中心回購(gòu)，然后用回購(gòu)的資金去養(yǎng)老?，F(xiàn)在附帶的還在推動(dòng)一項(xiàng)工作就是要加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，今年開(kāi)始，每個(gè)市都要有政府建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，然后每年推進(jìn)。讓一部分老人可以用自己的房子作為養(yǎng)老的資金，住到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里。”據(jù)劉主任介紹，陜西省的以房養(yǎng)老模式目前還在規(guī)劃階段，具體的方案和細(xì)則將會(huì)在下一步出臺(tái)。
在外界看來(lái)，在以往的試行中，很多地方都是把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，以倒按揭的方式去給付養(yǎng)老金。陜西省以政府設(shè)立的保障房管理中心去回購(gòu)住房實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老并不是真正的以房養(yǎng)老模式。
對(duì)此，陜西省保障性住房管理中心一工作人員表示，目前在陜西省發(fā)展真正的“倒按揭”以房養(yǎng)老模式的大環(huán)境并不成熟，產(chǎn)權(quán)、觀念等桎梏仍然無(wú)法解決。“目前以保障性住房管理中心回購(gòu)的以房養(yǎng)老模式符合陜西養(yǎng)老現(xiàn)狀，可操作性和實(shí)踐性可能更強(qiáng)”。
對(duì)于陜西省的以房養(yǎng)老模式的推出，業(yè)內(nèi)既抱以期待，又抱以質(zhì)疑，即其能否成行？
十年多舛路
對(duì)于中國(guó)的以房養(yǎng)老模式而言，其發(fā)展是幾經(jīng)沉浮，一直徘徊不前。
2003年3月25日，對(duì)于孟曉蘇來(lái)說(shuō)是不平凡的一天。這一天，他呈遞的一份關(guān)于《建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)》建議得到了溫家寶總理的批示。
“住房反向抵押貸款”，又稱倒按揭，是西方發(fā)達(dá)國(guó)家專為“以房養(yǎng)老”設(shè)計(jì)的險(xiǎn)種。
孟曉蘇在建議中詳細(xì)闡述了設(shè)立“反向抵押貸款”保險(xiǎn)項(xiàng)目的好處：一旦設(shè)立，將使擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民享受到過(guò)去難以想象的壽險(xiǎn)服務(wù)。
據(jù)了解，當(dāng)時(shí)保監(jiān)會(huì)反應(yīng)迅捷。2003年8月，保監(jiān)會(huì)便向國(guó)務(wù)院呈上了《關(guān)于開(kāi)辦“反向抵押貸款”有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》，報(bào)告肯定了在我國(guó)引入“反向抵押貸款”具有的重要意義，但還需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)考評(píng)。報(bào)告強(qiáng)調(diào)，將在調(diào)研后起草試點(diǎn)方案，并進(jìn)行論證，再報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施。
但此后，保監(jiān)會(huì)就沒(méi)有了下文。
“風(fēng)險(xiǎn)較大。”保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部處長(zhǎng)丁昶在接受媒體采訪時(shí)表示。其所指的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自4個(gè)方面，分別是老人去世后房屋反購(gòu)問(wèn)題、中國(guó)的房屋70年使用權(quán)問(wèn)題、房屋質(zhì)量問(wèn)題，以及做反向抵押貸款必須在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的情況下。
而最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自政策，“反向抵押貸款”本質(zhì)上是一個(gè)反向的按揭貸款，保險(xiǎn)業(yè)不允許做按揭貸款。
彼時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)于孟曉蘇提出的以房養(yǎng)老模式也提出了種種質(zhì)疑。
在一片質(zhì)疑聲中，孟曉蘇及其一些機(jī)構(gòu)、城市還是架起了試航風(fēng)帆。2007年，孟曉蘇親自成立了幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司，并試水以房養(yǎng)老模式，他堅(jiān)持認(rèn)為9倍于保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)的老人房產(chǎn)前景一片大好。
而這一年的10月，北京石景山區(qū)試點(diǎn)首個(gè)通過(guò)房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行，該項(xiàng)目被稱作“養(yǎng)老房屋銀行”。其服務(wù)模式是，由該服務(wù)中心與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，對(duì)老人的房屋進(jìn)行出租或代賣，所得的房租或房款返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用，或由老人自行處理。
除了北京外，上海市在這一年也進(jìn)行了“以房養(yǎng)老”的工作試點(diǎn)。
然而，無(wú)論是孟曉蘇的先行之舉，還是北京、上海的試點(diǎn)，以房養(yǎng)老模式都未能成行。一時(shí)間，以房養(yǎng)老陷入困局。
2010年，民政部發(fā)出聲音，表示將“以房養(yǎng)老”納入下一階段工作的引導(dǎo)方向。2011年，北京市民政局也對(duì)外發(fā)布了“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，再次提出了“以房養(yǎng)老”的概念，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)，并表示將對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行論證研究，并著手相關(guān)鼓勵(lì)措施的制定。在這一年，中信銀行在北京進(jìn)行了試點(diǎn)，推出針對(duì)中老年人的專屬借記卡“信福年華”，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。
時(shí)至今日，這些舉措與行動(dòng)依然未真正推動(dòng)以房養(yǎng)老發(fā)展。70年產(chǎn)權(quán)桎梏、房?jī)r(jià)可能下行、老人觀念難以扭轉(zhuǎn)等問(wèn)題，均是以房養(yǎng)老再次擱淺的桎棝。
“重要的是制度要完善。比如假若參與這項(xiàng)業(yè)務(wù)，就要求銀行主動(dòng)地去經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)。如何處置收購(gòu)的房產(chǎn)以及銀行可能出現(xiàn)的虧損情況，這些需要明確的政策規(guī)定。”國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行客戶服務(wù)管理中心方法與制度處處長(zhǎng)李杰豐表示。
政府的回應(yīng)
實(shí)際上，這幾年北京、南京、上海都曾出臺(tái)過(guò)相關(guān)政策與規(guī)劃擬推動(dòng)以房養(yǎng)老前行，但政府的高調(diào)規(guī)劃并沒(méi)有在銀行、保險(xiǎn)或保障中心層面產(chǎn)生更大的推動(dòng)作用，最后都以悄然落幕收?qǐng)觥?br />
陜西省的試點(diǎn)再次拔動(dòng)了市場(chǎng)的神經(jīng)，這將會(huì)是重新啟動(dòng)以房養(yǎng)老的一個(gè)契機(jī)嗎？國(guó)家層面是否會(huì)在老齡化日趨嚴(yán)重的今天從更高層面推動(dòng)以房養(yǎng)老的發(fā)展呢？
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，所涉及的國(guó)家部委都沒(méi)有明確說(shuō)法。
上述接近銀監(jiān)會(huì)的人士表示，“如果要真正地推動(dòng)此事，需要國(guó)家在相關(guān)法律制約方面有所調(diào)整，比如保險(xiǎn)業(yè)的按揭貸款是否可以放行，遺產(chǎn)稅是否要征收等。更高層面的政策沒(méi)有放開(kāi)的話，以房養(yǎng)老依然將會(huì)以這種狀態(tài)發(fā)展。”
