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養(yǎng)老地產(chǎn)對政策依賴性大，項目成功與否不僅與市場運(yùn)作相關(guān)，還有政策走向問題。

不少旅游度假地產(chǎn)打著“養(yǎng)老牌”，但養(yǎng)老的配套依舊嚴(yán)重缺失，與真正養(yǎng)老小區(qū)的職能及運(yùn)營模式還存在一定差距，其商業(yè)與運(yùn)作模式始終未能進(jìn)入真正的成熟期。

作為“中國十大適合買房養(yǎng)老城市”榜首，成都出現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)雛形的時間較早，關(guān)于各個開發(fā)商將要推出養(yǎng)老地產(chǎn)項目的消息一直層出不窮，但都未真正浮出水面。養(yǎng)老地產(chǎn)是否真的適合于投資？投資者又是否真正能于其中獲得高回報？

發(fā)展：配套設(shè)施持續(xù)完善
作為“2012中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿示范單位”以及“2012全國游動養(yǎng)老文化產(chǎn)業(yè)園 ”兩項大獎的獲得者，位于鶴鳴山的崇孝基地曾因建成后可達(dá)12000個床位的“國內(nèi)規(guī)模之最”與聯(lián)建房產(chǎn)權(quán)出售問題受到關(guān)注，近日也“卷土重來”的投資并軌模式備受爭議。

崇孝基地的對外宣傳數(shù)據(jù)將其定位為“西南首席五星孝老院”、“一體化崇孝養(yǎng)老養(yǎng)生度假基地”。據(jù)該項目顧問李先生宣稱，目前崇孝基地一期別墅養(yǎng)老群已修建完成，二期花園洋房養(yǎng)老小區(qū)也會在今年修成，首批2200名老人即將在年底入住。2015年項目整體完成后，將形成一個高檔養(yǎng)老小區(qū)，預(yù)計最終可為社會提供約18000個養(yǎng)老床位。

“我們實行的是基礎(chǔ)服務(wù)加延伸服務(wù)的菜單式運(yùn)作模式，每個床位每月2000元，老人入住后可自行選擇套餐，享受基地所有配套服務(wù)。”李先生介紹。記者查看后發(fā)現(xiàn)，四款套餐分別由不同金額的伙食費(fèi)及護(hù)理費(fèi)組成，總價1200-3800不等。

誘惑：投資回報率可觀
在大邑縣公眾信息網(wǎng)的縣長信箱中，鶴鳴鄉(xiāng)政府曾明確表示，崇孝基地是由2008年地震后，開發(fā)商成都無我置業(yè)有限公司與大邑縣人民政府簽訂的聯(lián)建投資協(xié)議，屬于聯(lián)建房，使用流轉(zhuǎn)性集體建設(shè)用地指標(biāo)，這也曾得到崇孝基地總經(jīng)理張行偉的確認(rèn)。但正是這一點引起了公眾質(zhì)疑。

據(jù)悉，根據(jù)國土法的相關(guān)規(guī)定，此類土地產(chǎn)權(quán)的房子用途為非住宅，使用年限為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)期限，且不能作為商品房對外銷售。

不同于最初的銷售模式，李先生明確表示，目前崇孝基地全面變更為“只租不售”，只承諾出租使用權(quán)，項目方無我置業(yè)仍然自持所有建筑，并負(fù)責(zé)項目整體的運(yùn)營管理。

顯然，面對“聯(lián)建房產(chǎn)權(quán)”爭議，崇孝基地使用了全新的運(yùn)作模式：“投資”+“入住折扣優(yōu)享”的雙軌制度。據(jù)介紹，基地目前在建的電梯公寓5-7層將專用于投資，額度6萬-39萬不等。以40平左右的套一為例，將30萬的總投資額度拆分為4個席位，6萬與9萬兩個等級，投資人選擇額度并簽訂租賃合同后，由項目方免費(fèi)托管。既定的5年投資周期，可獲得高達(dá)50%的純利潤率。同時，參與投資的客戶，后期父母或自身需要入住，可終身享受半價1000元的優(yōu)惠床位費(fèi)，一個席位對應(yīng)一個名額。

這樣的模式表面看來，投資人似乎無需擔(dān)心最頭疼的“空置”問題，坐收穩(wěn)定豐厚的“回報”，對項目方而言，一方面吸引資金，另一方面也預(yù)定了未來客戶，互利共贏，賓主皆歡。

警惕：經(jīng)營模式還不成熟
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于養(yǎng)老地產(chǎn)前期支出及后期運(yùn)營成本耗資不菲，雖然運(yùn)營模式不盡相同，但為了避免不虧本通常只能先面向高端。

記者調(diào)查多個養(yǎng)老項目，發(fā)現(xiàn)其都將目標(biāo)人群定在中高端，上萬元的月費(fèi)，甚至幾十萬元的入會費(fèi)，身價頗高。與之相比，崇孝基地承諾的1000元床位費(fèi)確實可謂大眾皆可消費(fèi)的“白菜價”，那他其如何保證投資人的高收益率？

對此，李先生表示，崇孝基地屬于與政府的協(xié)作項目，由政企統(tǒng)一管理，前期投資額達(dá)6億，年底首批2200名老人即將入住，開發(fā)商不會中途放棄，舍本逐末。此外，按照合同，如果季度租金未能按時打入賬戶，無我置業(yè)將會給付一定比例的滯納金，投資者還可將所持有使用權(quán)的房屋進(jìn)行抵押，即使遭遇開放商經(jīng)營失利，項目停止等意外，也可通過銀行渠道，保證利益不受損害。“不過，這樣的情況基本不存在。”

養(yǎng)老地產(chǎn)特殊性是對政策依賴性大，項目成功與否不僅牽涉到市場運(yùn)作，還有政策走向問題。據(jù)李先生透露，之所以能夠保證投資人受益與老人后期入住的優(yōu)惠價格，一方面是由于項目前景好，市場需求大﹔另一方面也是由于崇孝基地改制后，作為社會化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，獲得了財政資金補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等諸多政策上的扶持。

大邑縣民政局救濟(jì)科工作人員對記者表示，根據(jù)《成都市人民政府關(guān)于加快社會化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見》等文件，確實可給予通過審批的社會養(yǎng)老項目每張床位10000元的一次性建設(shè)補(bǔ)貼﹔同時對提供的養(yǎng)老服務(wù)免征營業(yè)稅﹔使用水、電、燃?xì)獍凑站用裼脩魳?biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用﹔還可享有一定額度的服務(wù)性床位補(bǔ)貼，這些均與李先生的介紹吻合。

但該工作人員也坦言，目前大邑縣民政局并未對崇孝基地作出相關(guān)審批。大邑縣房產(chǎn)管理局農(nóng)村產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所所長張學(xué)琴也確認(rèn)，房管局方面至今尚未接到崇孝基地的報備申請。而截止記者發(fā)稿，鶴鳴鄉(xiāng)政府未對崇孝基地“政企統(tǒng)一管理”的說辭與目前的經(jīng)營模式是否合規(guī)作出正面響應(yīng)。