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為何中國地產(chǎn)商開發(fā)老年公寓外援難覓？
日期：2014-06-13 來源：福布斯中文網(wǎng)
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數(shù)周前在香港，我有機(jī)會與一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的人員交流了一番，這家機(jī)構(gòu)代表著中國最大、最成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。該公司迫切希望跟隨眾多中國競爭者的腳步，從事老年生活小區(qū)開發(fā)，旨在抓住中國社會的快速老齡化所帶來的商業(yè)機(jī)遇。目前中國的成熟開發(fā)商中，大多數(shù)都有這類意向。但是，這些中國地產(chǎn)商縱然擁有如此大的規(guī)模和市場實(shí)力，卻幾乎無法獲得歐美老年護(hù)理服務(wù)運(yùn)營商的認(rèn)真對待。
補(bǔ)充點(diǎn)或許有益的背景知識：中國幾乎每一家大型地產(chǎn)商，比如萬科，都打算積極參與中國的老年公寓市場。在大多數(shù)外國市場，老年公寓的開發(fā)項(xiàng)目要求地產(chǎn)商與運(yùn)營商開展合作，地產(chǎn)商負(fù)責(zé)尋找土地并為工程建設(shè)籌措資金，一旦建成并迎來住戶，就由運(yùn)營商負(fù)責(zé)生活輔助、醫(yī)療保健、招待與設(shè)施等方方面面。但對許多中國開發(fā)商而言，開發(fā)老年公寓項(xiàng)目最初不過是從政府手中拿地一種便利手段罷了。
結(jié)果，很多開發(fā)商只留出其中一小部分土地用于建設(shè)老年公寓，然后其他大部分土地都一如既往地被用于商業(yè)開發(fā)。對不少開發(fā)商而言，換做是傳統(tǒng)的商業(yè)或住宅開發(fā)項(xiàng)目的話，他們會希望越快退出投資越好。但老年公寓不太一樣，因?yàn)檫@類項(xiàng)目需要長遠(yuǎn)地規(guī)劃，并要求開發(fā)商潛心考慮很多無形因素。比如隨著住戶年齡的增長，他們開始需要小區(qū)內(nèi)提供越來越多的醫(yī)療保健服務(wù)，由此而來的問題是，小區(qū)該如何去預(yù)見這類變化呢？中國開發(fā)商與外國運(yùn)營商之間的脫節(jié)，使得早期很多中國公司與美國、歐洲運(yùn)營商的合作努力都泡了湯。
還記得，前任美國駐華大使駱家輝（Gary Locke）一次帶領(lǐng)一個聚焦老年公寓市場的貿(mào)易代表團(tuán)訪華，在北京時，其中一位美國代表向中國聽眾指出，老年公寓不同于在座開發(fā)商以往見過的任何商業(yè)形式：它兼酒店、公寓、醫(yī)院、餐廳和社區(qū)中心于一身。這種微妙差異很容易就會喪失，因?yàn)橹袊_發(fā)商把大部分精力都放在建造華美的設(shè)施上，而在社區(qū)管理上，比如對于住戶需要的服務(wù)會隨著年齡變老越來越多這類問題，卻沒有周全地考慮到。這在一定程度上解釋了（但并不足以完全說明），為什么這家機(jī)構(gòu)會在香港向我提出那些問題。其中一個被反復(fù)提及的問題是：“我們是最大、最好的公司之一……為什么就得不到美國運(yùn)營商的響應(yīng)呢？”
首先，我向他們指出了上文提到的那些種種原因——這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)住宅區(qū)模式勢必大有不同，但對于這一點(diǎn)，大型中國開發(fā)商似乎不愿花心思去理解，正是這一點(diǎn)嚇跑了美國運(yùn)營商。
第二個原因相對要難一點(diǎn)，只因它反映了美國方面對中國市場的某種無奈和無力感。過去五年來，外國老年公寓運(yùn)營商幾乎被中國公司的合作邀請所淹沒，近36個月里這種情況更是日益白熱化。
在這些運(yùn)營商中，選擇將中國作為戰(zhàn)略擴(kuò)張目的地的公司如此之少，這已經(jīng)不是什么巧合，要知道，其中很多運(yùn)營商都在密切關(guān)注著那些率先入局的同行，眼看著它們因?yàn)榕c市場接納、人員配備和產(chǎn)能利用率等相關(guān)的各種基本問題陷入困局。那些進(jìn)入中國市場的運(yùn)營商眼看著一些再好不過的交易化成泡影，卻無法即刻辨明原因。
第三個原因是，美國也在經(jīng)歷自身社會的老齡化，很多美國公司在國內(nèi)市場就擁有風(fēng)險(xiǎn)相對更低的選擇，既然如此，又何苦一頭扎入并不十分了解的海外市場呢？
這一切導(dǎo)致的結(jié)果就是，中國開發(fā)商與他們的中間商陷入了一個特殊局面：對于中國的人口現(xiàn)狀和潛在市場規(guī)模，美國運(yùn)營商基本不會懷疑。但他們顧慮三件事：我們（運(yùn)營商）能否在中國選中合適的開發(fā)商合作伙伴；對于我們這類服務(wù)，中國市場是否已經(jīng)成熟；以及我們公司有沒有足夠的運(yùn)籌能力在拓展國內(nèi)市場的同時，在中國實(shí)施戰(zhàn)略擴(kuò)張？
就在美國和歐洲運(yùn)營商自問之時，中國正在發(fā)生一件簡單而影響深遠(yuǎn)的事情：中國開發(fā)商正在自己摸索這個市場。誠然，他們犯下了一些代價高昂的錯誤（坦白說，他們現(xiàn)在所走的彎路美國人在上世紀(jì)80年代初就已經(jīng)走過了），但中國開發(fā)商正在迅捷且不動聲色地從美國與歐洲物色外國人才，并吸引他們來到中國。這樣一來，中國開發(fā)商就開始學(xué)習(xí)老年公寓課題并針對市場的獨(dú)特需求進(jìn)行開發(fā)，而這個過程的推進(jìn)速度為很多外國運(yùn)營商所低估。
不少外國公司一直援引萬豪（Marriott）、希爾頓（Hilton）和威斯?。╓estin）等西方酒店品牌的例子，認(rèn)為跟這些公司一樣，在高端老年生活小區(qū)領(lǐng)域，外國公司也同樣會勝過中國競爭對手。但這些西方酒店品牌最初進(jìn)入中國之時，主要服務(wù)的還是西方客戶，一直到近些年才不得不對服務(wù)進(jìn)行本地化改造，將富裕的中國商旅人士作為服務(wù)目標(biāo)。
老年生活社區(qū)的特殊之處在某些方面對外國品牌更加有利（包括一種對中國而言全新的融資模式，醫(yī)療保健服務(wù)，還有如何預(yù)見老年人隨年齡增長所需的額外設(shè)施并將它們納入建設(shè)規(guī)劃，等等），但這個機(jī)遇也有對外國品牌不利的地方（該如何制定適合中國老年人的生活安排，老人家庭的支付預(yù)期和意愿與西方人有何不同，如何以老人家屬能夠理解的方式溝通他們的需求，等等）。
等到外國運(yùn)營商確定想擴(kuò)張到中國市場的時候，他們可能會發(fā)現(xiàn)，中國開發(fā)商早已摸索出自己的門道，早已知道該如何像外國競爭對手一樣建造、銷售和運(yùn)營老年生活設(shè)施。
