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養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目路演：資本的喜悅與遲疑
日期：2014-06-16 來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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因養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)率低等問題，資本大多處于觀望狀態(tài)，實(shí)質(zhì)落地者寥寥，還是一幅門口守望者的圖景。
5月底，第三屆京交會(huì)國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)推介會(huì)上，北京潤(rùn)邦陽光養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“潤(rùn)邦陽光”）總經(jīng)理潘嘯虎快速、熱情地向臺(tái)下百名聽眾介紹著陽光小鎮(zhèn)項(xiàng)目。10分鐘時(shí)間，傍依山水資源的陽光小鎮(zhèn)便躍然于眼前。
潘嘯虎在路演陽光小鎮(zhèn)，希望打動(dòng)資本吸引它們介入這一項(xiàng)目，共同將其打造成北京養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的新標(biāo)桿。
10分鐘的路演沒有白費(fèi)口舌，潘的熱情加上陽光小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)最后吸引了北京中健銀齡國(guó)際投資管理有限公司，它決定拿出2.1億元投資。
推介會(huì)上，不僅陽光小鎮(zhèn)獲得了資本青睞，不老傳說、中錦頤和亦獲得了資本認(rèn)可?，F(xiàn)場(chǎng)3個(gè)項(xiàng)目共計(jì)獲得了22.1億元資金。
國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)推介會(huì)上的成功簽約一定程度上使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目敲開了資本虛掩著的大門。
但從更廣范圍、深層次發(fā)展來看，這扇大門的開啟還需要更多元素聚集。
目前，因養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)率低等問題，資本大多處于觀望狀態(tài)，實(shí)質(zhì)落地者寥寥，還是一幅門口守望者的圖景。社會(huì)資金的猶豫使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在融資中更加被動(dòng)，渠道也更加有限。自有資金+商業(yè)銀行貸款成為主要的資金支撐，然而，這對(duì)開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商來說卻是極大的考驗(yàn)。
遲疑的資本
陽光小鎮(zhèn)坐落在北京平谷區(qū)黃松峪水庫附近，環(huán)境優(yōu)美。這是一個(gè)融入了中國(guó)文化、中醫(yī)養(yǎng)老等元素的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，加之潤(rùn)邦陽光有養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，北京中健銀齡國(guó)際投資管理有限公司總經(jīng)理沈良平認(rèn)為他們的投入會(huì)有所回報(bào)。
“陽光小鎮(zhèn)項(xiàng)目著眼于北京市場(chǎng)，可同時(shí)發(fā)展城郊度假旅游，旅游部分的資金回流可以回補(bǔ)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入。”沈良平表示。
在陽光小鎮(zhèn)之前進(jìn)行路演的是不老傳說項(xiàng)目，東方民生、國(guó)中青控股集團(tuán)計(jì)劃共同投資10億元將不老傳說打造成中國(guó)不老產(chǎn)業(yè)的核心基地。“不老傳說項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于它優(yōu)越的地理位置和精準(zhǔn)的定位，也符合公司的投資預(yù)期。”東方民生投資(7.35, -0.09, -1.21%)（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行總裁黃建文告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。
是次資本與養(yǎng)老項(xiàng)目合作引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)注，也打破了兩者長(zhǎng)期無法融合的局面。
實(shí)際上，因養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)率低等問題，資本一直徘徊不前。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從清科研究中心獲得的一份內(nèi)部資料顯示，自2010年開始，市場(chǎng)上便有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金出現(xiàn)，名為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金，由天津鴻福股權(quán)投資基金管理有限公司發(fā)起成立，主要投向老年宜居社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)的投資建設(shè)。隨后，市場(chǎng)傳言，美國(guó)城堡投資計(jì)劃10億美元投資中國(guó)養(yǎng)老住宅市場(chǎng)。
在養(yǎng)老地產(chǎn)概念剛剛興起的國(guó)內(nèi)，這些雄心勃勃的計(jì)劃最后都淡出了人們的視線。對(duì)于最新進(jìn)展，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者數(shù)次聯(lián)系天津鴻福股權(quán)投資基金管理有限公司但無果。
目前，市場(chǎng)上成型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金多為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方自行成立，比如深圳平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司發(fā)起成立的杭州平安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)就是為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而設(shè)，計(jì)劃募集資金100億元人民幣，首期資金25億元，其中平安集團(tuán)認(rèn)繳30%，社?；鹫J(rèn)繳規(guī)模的40%，普通合伙人認(rèn)繳10%，其他投資者認(rèn)繳20%。據(jù)悉，該基金將投向浙江省桐鄉(xiāng)市的平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目。另外，卓達(dá)集團(tuán)發(fā)起成立了中科創(chuàng)·卓達(dá)養(yǎng)老地產(chǎn)基金，募集資金2億元。
對(duì)于上述兩家企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分別進(jìn)行了募資情況、收益率詢問，但對(duì)方均以不方便吿知為由婉拒。
投向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的大部分資本尚在蜇伏中。
不可預(yù)期的收益
“陽光小鎮(zhèn)項(xiàng)目著眼于北京市場(chǎng)，可同時(shí)發(fā)展城郊度假旅游，旅游部分的資金回流可以回補(bǔ)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入。”沈良平表示。
在陽光小鎮(zhèn)之前進(jìn)行路演的是不老傳說項(xiàng)目，東方民生、國(guó)中青控股集團(tuán)計(jì)劃共同投資10億元將不老傳說打造成中國(guó)不老產(chǎn)業(yè)的核心基地。“不老傳說項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于它優(yōu)越的地理位置和精準(zhǔn)的定位，也符合公司的投資預(yù)期。”東方民生投資(7.35, -0.09, -1.21%)（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行總裁黃建文告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。
是次資本與養(yǎng)老項(xiàng)目合作引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)注，也打破了兩者長(zhǎng)期無法融合的局面。
實(shí)際上，因養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)率低等問題，資本一直徘徊不前。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從清科研究中心獲得的一份內(nèi)部資料顯示，自2010年開始，市場(chǎng)上便有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金出現(xiàn)，名為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金，由天津鴻福股權(quán)投資基金管理有限公司發(fā)起成立，主要投向老年宜居社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)的投資建設(shè)。隨后，市場(chǎng)傳言，美國(guó)城堡投資計(jì)劃10億美元投資中國(guó)養(yǎng)老住宅市場(chǎng)。
在養(yǎng)老地產(chǎn)概念剛剛興起的國(guó)內(nèi)，這些雄心勃勃的計(jì)劃最后都淡出了人們的視線。對(duì)于最新進(jìn)展，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者數(shù)次聯(lián)系天津鴻福股權(quán)投資基金管理有限公司但無果。
目前，市場(chǎng)上成型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金多為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方自行成立，比如深圳平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司發(fā)起成立的杭州平安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)就是為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而設(shè)，計(jì)劃募集資金100億元人民幣，首期資金25億元，其中平安集團(tuán)認(rèn)繳30%，社?；鹫J(rèn)繳規(guī)模的40%，普通合伙人認(rèn)繳10%，其他投資者認(rèn)繳20%。據(jù)悉，該基金將投向浙江省桐鄉(xiāng)市的平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目。另外，卓達(dá)集團(tuán)發(fā)起成立了中科創(chuàng)·卓達(dá)養(yǎng)老地產(chǎn)基金，募集資金2億元。
對(duì)于上述兩家企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分別進(jìn)行了募資情況、收益率詢問，但對(duì)方均以不方便吿知為由婉拒。
投向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的大部分資本尚在蜇伏中。
不可預(yù)期的收益
令基金、信托遲疑的根本原因是養(yǎng)老地產(chǎn)的不可預(yù)期的收益。
“如果養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)拿不出6%的收益報(bào)告，是無法吸引資本的。”常青藤產(chǎn)業(yè)投資基金創(chuàng)始合伙人、中國(guó)養(yǎng)老健康國(guó)際聯(lián)盟常務(wù)副主席江合表示，資本是逐利的。
一家不愿具名的股權(quán)投資基金管理有限公司此前也成立了一只養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)起于2011年，主要投向這一基金公司在2007年參股企業(yè)的海南和鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
“作為一家金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)時(shí)投海南項(xiàng)目是因?yàn)殚_發(fā)商資金短缺，它們?cè)S諾了可觀的回報(bào)。”上述不愿具名的股權(quán)投資基金管理有限公司的高層表示。
但“可觀的回報(bào)”一直沒有落到這一基金公司的賬戶上，僅有些許盈利。前期的失利使這家基金公司再?zèng)]有成立與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的基金。“實(shí)際上，我本人是看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來的。”
目前，資本市場(chǎng)普遍的年化固定收益在12%~15%，有的甚至更高；投資周期為3~5年。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期通常在10年以上，回報(bào)率沒有具體統(tǒng)計(jì)，業(yè)內(nèi)希望至少達(dá)到8%~10%。
在美國(guó)，目前養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的現(xiàn)金回報(bào)率達(dá)到8%～11%，內(nèi)部收益率介于10%～20%之間。較普通商業(yè)房地產(chǎn)住房，養(yǎng)老社區(qū)具有更高的投資回報(bào)。養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)基本上處于NPI（指季度房產(chǎn)指數(shù)）之上。養(yǎng)老地產(chǎn)高投入和長(zhǎng)周期回報(bào)的現(xiàn)狀令商業(yè)性基金徘徊在門口不敢輕意踏入。“目前適合的基金主要是政府引導(dǎo)基金和國(guó)外基金。”中國(guó)青耕投資管理有限公司總經(jīng)理田軍表示，它們的投資周期可達(dá)8~10年。
而江合對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，常青藤產(chǎn)業(yè)投資基金有充裕的資金，愿意投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前已在對(duì)接一些養(yǎng)老項(xiàng)目。
另據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，高能天成投資（北京）有限公司已在東京注冊(cè)了一只基金，其計(jì)劃將部分資金用來投資一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。“這一項(xiàng)目目前處在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，今年年底前將會(huì)落地。”高能天成管理層成員秦蓓晶表示。
對(duì)于基金、信托企業(yè)普遍關(guān)心的盈利問題，秦蓓晶表示，公司目前沒有具體測(cè)算，看好的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來產(chǎn)值。
一語中的，正是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的未來前景引得資本在當(dāng)前的市場(chǎng)格局下糾結(jié)不已，它們已踏出了一小步，下一步需要的是精準(zhǔn)的產(chǎn)品組合以及養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目及產(chǎn)業(yè)更為成熟、清晰的模式與景象。
“如果養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)拿不出6%的收益報(bào)告，是無法吸引資本的。”常青藤產(chǎn)業(yè)投資基金創(chuàng)始合伙人、中國(guó)養(yǎng)老健康國(guó)際聯(lián)盟常務(wù)副主席江合表示，資本是逐利的。
一家不愿具名的股權(quán)投資基金管理有限公司此前也成立了一只養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)起于2011年，主要投向這一基金公司在2007年參股企業(yè)的海南和鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
“作為一家金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)時(shí)投海南項(xiàng)目是因?yàn)殚_發(fā)商資金短缺，它們?cè)S諾了可觀的回報(bào)。”上述不愿具名的股權(quán)投資基金管理有限公司的高層表示。
但“可觀的回報(bào)”一直沒有落到這一基金公司的賬戶上，僅有些許盈利。前期的失利使這家基金公司再?zèng)]有成立與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的基金。“實(shí)際上，我本人是看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來的。”
目前，資本市場(chǎng)普遍的年化固定收益在12%~15%，有的甚至更高；投資周期為3~5年。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期通常在10年以上，回報(bào)率沒有具體統(tǒng)計(jì)，業(yè)內(nèi)希望至少達(dá)到8%~10%。
在美國(guó)，目前養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的現(xiàn)金回報(bào)率達(dá)到8%～11%，內(nèi)部收益率介于10%～20%之間。較普通商業(yè)房地產(chǎn)住房，養(yǎng)老社區(qū)具有更高的投資回報(bào)。養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)基本上處于NPI（指季度房產(chǎn)指數(shù)）之上。養(yǎng)老地產(chǎn)高投入和長(zhǎng)周期回報(bào)的現(xiàn)狀令商業(yè)性基金徘徊在門口不敢輕意踏入。“目前適合的基金主要是政府引導(dǎo)基金和國(guó)外基金。”中國(guó)青耕投資管理有限公司總經(jīng)理田軍表示，它們的投資周期可達(dá)8~10年。
而江合對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，常青藤產(chǎn)業(yè)投資基金有充裕的資金，愿意投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前已在對(duì)接一些養(yǎng)老項(xiàng)目。
另據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，高能天成投資（北京）有限公司已在東京注冊(cè)了一只基金，其計(jì)劃將部分資金用來投資一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。“這一項(xiàng)目目前處在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，今年年底前將會(huì)落地。”高能天成管理層成員秦蓓晶表示。
對(duì)于基金、信托企業(yè)普遍關(guān)心的盈利問題，秦蓓晶表示，公司目前沒有具體測(cè)算，看好的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來產(chǎn)值。
一語中的，正是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的未來前景引得資本在當(dāng)前的市場(chǎng)格局下糾結(jié)不已，它們已踏出了一小步，下一步需要的是精準(zhǔn)的產(chǎn)品組合以及養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目及產(chǎn)業(yè)更為成熟、清晰的模式與景象。
