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養(yǎng)老企業(yè)須冷靜應(yīng)對(duì)細(xì)分趨勢(shì)
日期：2014-08-18 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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在我國(guó)跑步進(jìn)入老齡化社會(huì)、傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)接近飽和、調(diào)控日趨嚴(yán)厲的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)始為開(kāi)發(fā)商提供無(wú)限遐想空間。
隨著越來(lái)越多企業(yè)的進(jìn)入，養(yǎng)老地產(chǎn)也逐漸由房屋售賣增添砝碼的噱頭概念，演變?yōu)槲磥?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要價(jià)值洼地。但與此同時(shí)也面臨著投資成本大、資金回收期長(zhǎng)、盈利風(fēng)險(xiǎn)大等挑戰(zhàn)。在第16屆CIHAF中國(guó)住交會(huì)養(yǎng)老論壇召開(kāi)前夕，記者特邀沉淀業(yè)內(nèi)多年的資深企業(yè)家和專家共同探討?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展之困與解決之道。
記者：從10多年前概念初成到漸成投資“藍(lán)海”，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展之路并不順暢，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)亟待解決的難題有哪些？
朱鳳泊：政策傾斜方面，國(guó)家已出臺(tái)各項(xiàng)政策。但到目前沒(méi)有形成一個(gè)完整的具有法律效力的鼓勵(lì)性實(shí)施環(huán)境，最終導(dǎo)致政策不落地；又由于養(yǎng)老業(yè)涉及各個(gè)部門，沒(méi)有統(tǒng)一協(xié)調(diào)單位，也導(dǎo)致政策執(zhí)行不完整，碎片化。
應(yīng)該說(shuō)是迅速的人口老齡化和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題讓政府措手不及，對(duì)產(chǎn)業(yè)本身來(lái)說(shuō)更是措手不及。養(yǎng)老地產(chǎn)并不是那么賺錢，而且周期長(zhǎng)，回款慢，利潤(rùn)低，無(wú)法取得貸款，產(chǎn)業(yè)在毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)背景的情況下難以完善雛形?，F(xiàn)在中國(guó)的養(yǎng)老企業(yè)缺失商業(yè)模式，缺失經(jīng)驗(yàn)，特別是缺失成功的經(jīng)驗(yàn)，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中怎么樣去建設(shè)？建設(shè)成什么樣的產(chǎn)品？給誰(shuí)用？市場(chǎng)價(jià)格是什么？這些都比較混亂，正因?yàn)榛靵y就導(dǎo)致一些有些抱著不良目的的企業(yè)、個(gè)人，打著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的旗號(hào)也去圈地，破壞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界風(fēng)氣。應(yīng)該說(shuō)未來(lái)前景還不是那么明朗。
趙軍：還是從土地上來(lái)講，一方面土地的性質(zhì)會(huì)增高養(yǎng)老成本，再加上土地性質(zhì)不明確，導(dǎo)致無(wú)法給投資者帶來(lái)回報(bào)，或者不可能讓投資者更多地利用杠桿來(lái)降低整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成本，這就是為什么投資者都喜歡做高端產(chǎn)品的原因。
其次從我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)格局或者從需求量來(lái)看，97%左右的老人選擇在家或者社區(qū)，通過(guò)現(xiàn)有的載體接受服務(wù)，而不是重新另尋找新的機(jī)構(gòu)。也就是說(shuō)老齡人口只有3%~4%的人有入住機(jī)構(gòu)需求。而這一小部分人不足以支撐整個(gè)從保險(xiǎn)到地產(chǎn)業(yè)的巨大投入，即真正的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可能沒(méi)有這么大市場(chǎng)，現(xiàn)在只不過(guò)靠著大數(shù)據(jù)的結(jié)論在支撐具體一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)入住率恐難實(shí)現(xiàn)。而且現(xiàn)在無(wú)論什么單位或資本，都是一哄而上，也可能導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)良莠不齊。
除此之外，大家總期望由一個(gè)企業(yè)或機(jī)構(gòu)解決養(yǎng)老的所有問(wèn)題，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)賦予了過(guò)高的期望值，幾百個(gè)老人的不同需求要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要構(gòu)建大而全或小而全的體制，這種架構(gòu)無(wú)形中增加了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本。這個(gè)產(chǎn)業(yè)剛剛興起，細(xì)分會(huì)是未來(lái)的方向。
高峻松：養(yǎng)老地產(chǎn)從前面臨的最主要問(wèn)題拿地困難、公辦為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不重視生活氛圍設(shè)計(jì)，經(jīng)營(yíng)管理者專業(yè)性不夠以及整個(gè)行業(yè)對(duì)老年人居住環(huán)境的認(rèn)識(shí)不足等問(wèn)題。
與此同時(shí)，城市規(guī)劃本身也存在問(wèn)題，政府會(huì)把靠近城區(qū)的土地選擇供給高收益的項(xiàng)目，供給養(yǎng)老的土地一般比較偏僻，遠(yuǎn)離城區(qū)的醫(yī)療配套，交通不便，不利于老人生活。
馮雨峰：由于中國(guó)特殊的人口結(jié)構(gòu)、人口政策帶來(lái)的問(wèn)題，以及與之伴隨的快速人口城鎮(zhèn)化，讓中國(guó)的人口老齡化和人口城鎮(zhèn)化交疊在一起，使得問(wèn)題更加突出。
這幾年國(guó)家對(duì)養(yǎng)老開(kāi)始重視，民政部門也出臺(tái)了相關(guān)政策。但養(yǎng)老是個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，不但需要民政部門，還需要衛(wèi)生等部門參與，與老人相關(guān)的醫(yī)保是個(gè)大問(wèn)題。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)保不能打通，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就舉步維艱。同時(shí)養(yǎng)老行業(yè)還受到人才、社會(huì)觀念方面制約，法律法規(guī)不健全，民眾意識(shí)不健全，很多人不愿意從事這個(gè)行業(yè)，致使社會(huì)基礎(chǔ)薄弱，難以發(fā)展壯大。
記者：我們也看到從今年開(kāi)始，企業(yè)逐漸從沸騰中降溫，開(kāi)始思考這些問(wèn)題。那么面對(duì)這些養(yǎng)老地產(chǎn)的“頑疾”，有何解決之道？企業(yè)有何應(yīng)對(duì)計(jì)劃和發(fā)展目標(biāo)？
朱鳳泊：我覺(jué)得還得從政府方面入手，政府的頂層設(shè)計(jì)要完整連貫，而且還要法制化。中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題是一個(gè)國(guó)家、民族、社會(huì)問(wèn)題，不能僅依靠一些普通文件，下發(fā)通知來(lái)操作。必須法律化，制度建設(shè)完整化、持續(xù)化。只有政府動(dòng)真格的，我相信這個(gè)產(chǎn)業(yè)才能真正推動(dòng)起來(lái)。
對(duì)市場(chǎng)而言，我還是要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，多做市場(chǎng)調(diào)研，不要著急上馬。
太陽(yáng)城的目標(biāo)是最終實(shí)現(xiàn)把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中一部分企業(yè)和項(xiàng)目整合起來(lái)。好處在于可以在全國(guó)建成一個(gè)養(yǎng)老體系，通過(guò)對(duì)這個(gè)體系進(jìn)行制度化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)品牌一體化、產(chǎn)品一體化、市場(chǎng)策略一體化、未來(lái)測(cè)試一體化、軟件管理一體化等10個(gè)一體化。運(yùn)用一體化標(biāo)準(zhǔn)把合作的體系越做越強(qiáng)，越做越大。
趙軍：大家也都提到了老人消費(fèi)不積極的問(wèn)題，老人消費(fèi)被動(dòng)一方面是觀念使然，然而更多也與他們對(duì)未來(lái)生活不確定性有關(guān)。就是說(shuō)整個(gè)社會(huì)保障體系沒(méi)有讓老人或者家屬更安心，對(duì)應(yīng)的是大政策上的配套問(wèn)題。如果養(yǎng)老行業(yè)想發(fā)展，大的配套體系一定要讓人們明確在30~40年的退休生活中資金來(lái)源的保障會(huì)有哪些部分，比如說(shuō)政府、子女、個(gè)人儲(chǔ)蓄、相應(yīng)的商業(yè)保險(xiǎn)各占多少比例等。
對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)解決養(yǎng)老問(wèn)題，最主要還是心態(tài)問(wèn)題，發(fā)展的速度、規(guī)模應(yīng)該適當(dāng)降低。在土地政策上，企業(yè)應(yīng)自己努力突破，促使地方政策樣本出現(xiàn)，促進(jìn)更加宏觀層面政策的調(diào)整。在人才培養(yǎng)上應(yīng)該采取更扎實(shí)的培養(yǎng)方式，采用過(guò)去的商業(yè)模式培養(yǎng)人才的方式應(yīng)該摒棄。
安信頤和現(xiàn)在開(kāi)始嘗試居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的銜接，同時(shí)也在嘗試機(jī)構(gòu)與醫(yī)院甚至更大層面上與健康管理方面的融合?，F(xiàn)在我們是全方位嘗試，將來(lái)的項(xiàng)目我們希望能專注到某一個(gè)具體領(lǐng)域。
高峻松：隨著政策、市場(chǎng)、品牌完善，應(yīng)該說(shuō)土地、設(shè)計(jì)、和業(yè)內(nèi)認(rèn)知問(wèn)題上都得到了很大解決，現(xiàn)在關(guān)鍵是資本流動(dòng)性問(wèn)題依然沒(méi)有解決。
在國(guó)外可以通過(guò)資產(chǎn)證券化、長(zhǎng)期貸款等與養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利周期相匹配的金融機(jī)制解決流動(dòng)性問(wèn)題，目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有這種機(jī)制。相應(yīng)的解決之道是，如果入住率達(dá)到一定程度或財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，可以給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目特別通道，讓社會(huì)上的資本購(gòu)買養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的債權(quán)，讓更廣泛的社會(huì)資本參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中來(lái)。另一個(gè)是寄希望于下一代老人的支付能力有所提升。
樂(lè)成會(huì)堅(jiān)定不移地做高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的機(jī)構(gòu)，同時(shí)以機(jī)構(gòu)為支撐也發(fā)展居家和社區(qū)服務(wù)，但這種服務(wù)更傾向于居家的醫(yī)療健康服務(wù)和個(gè)人的臨床護(hù)理，而不會(huì)去做普通的生活照料。在一些規(guī)模不大、市區(qū)和郊區(qū)分界不是特別清晰的城市，我們也會(huì)嘗試布局規(guī)模較大的項(xiàng)目，配套一些可以銷售的宜老住宅產(chǎn)品。
馮雨峰：養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)在政策上有所傾斜，但整個(gè)產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題依然無(wú)法解決。我覺(jué)得養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在最大的問(wèn)題是促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)解夠健康地發(fā)展，專業(yè)人做專業(yè)事，開(kāi)發(fā)商把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建起來(lái)，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)做服務(wù)，但現(xiàn)在問(wèn)題是找不到這樣的團(tuán)隊(duì)，急需建立專業(yè)隊(duì)伍。
政府不能簡(jiǎn)單發(fā)幾個(gè)文件，而是要深入分析養(yǎng)老服務(wù)業(yè)到底存在哪些問(wèn)題，從醫(yī)療、生活照料、老年教育等層面分層次分析，然后針對(duì)不同的問(wèn)題，政府要提出不同的鼓勵(lì)政策。
在人才培養(yǎng)和科學(xué)研究方面，在大學(xué)應(yīng)該開(kāi)設(shè)老年病、老年護(hù)理這樣的專業(yè)，國(guó)家對(duì)這樣的大學(xué)、專業(yè)應(yīng)有傾斜政策，在社會(huì)上多做宣傳，逐漸消除對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的偏見(jiàn)。
綠城的未來(lái)發(fā)展方向就是逐漸把養(yǎng)老服務(wù)滲透到文化教育中，既突出文化教育，也把基礎(chǔ)的配套服務(wù)做到位。成立子公司，圍繞機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)和居家養(yǎng)老服務(wù)，做相關(guān)的試點(diǎn)，建立相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)專業(yè)人才。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老相結(jié)合會(huì)是綠城未來(lái)的方向。
記者：此前已連續(xù)舉辦六屆養(yǎng)老論壇，對(duì)于今年CIHAF中國(guó)住交會(huì)養(yǎng)老論壇有什么期待和建議？
朱鳳泊：養(yǎng)老論壇有望成為中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的推手，成為一個(gè)思想平臺(tái)，讓大家有充足的熱情，但是企業(yè)在做動(dòng)作的時(shí)候一定要冷靜下來(lái)。
趙軍：住交會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)界的品牌盛會(huì)，我一直都在關(guān)注。我期望養(yǎng)老論壇能一直舉辦下去，無(wú)論從養(yǎng)老角度解讀地產(chǎn)，還是從地產(chǎn)角度解讀養(yǎng)老，希望大家能坐下來(lái)研討兩者的結(jié)合，找出能適合老人、同時(shí)能給投資者帶來(lái)回報(bào)的商業(yè)模式。
高峻松：我期待在養(yǎng)老論壇上能夠見(jiàn)到一些好的養(yǎng)老居住模式、養(yǎng)老居住產(chǎn)品，能對(duì)老年人將來(lái)消費(fèi)觀念的形成和引導(dǎo)起到正向作用。
馮雨峰：針對(duì)養(yǎng)老論壇，我期待能將選題做得更專業(yè)一些，與業(yè)界聯(lián)系和互動(dòng)更緊密一些。
