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對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利測(cè)算理解的三個(gè)誤區(qū)——淺談養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利測(cè)算（一）
日期：2015-05-19 來(lái)源：美心優(yōu)護(hù)養(yǎng)老服務(wù)
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對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利測(cè)算理解的三個(gè)誤區(qū)
——淺談養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利測(cè)算連載（一）
從事養(yǎng)老行業(yè)以來(lái)，經(jīng)常聽(tīng)到一句話就是“做養(yǎng)老不賺錢(qián)”。
作為從事財(cái)務(wù)管理工作10余年的我來(lái)說(shuō)，職業(yè)敏感度讓我首先為這句話打個(gè)問(wèn)號(hào)。“如果不盈利，機(jī)構(gòu)該如何生存，那么，許多從事了5年、10年、甚至超過(guò)20年的機(jī)構(gòu)，是如何堅(jiān)持下來(lái)的呢？為什么還有很多機(jī)構(gòu)，從一家開(kāi)始，發(fā)展到多家連鎖？如果無(wú)法盈利，那么連鎖的結(jié)果，必然是虧損的疊加，完全無(wú)法維系。
雖然養(yǎng)老行業(yè)，帶有很多公益和慈善的屬性，但從投資者到經(jīng)營(yíng)者，作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)主體，如同任何其他行業(yè)一樣，并不神秘，能夠生存并持續(xù)發(fā)展的前提是——“盈利”。
于是，帶著這些問(wèn)題，從5年前踏入養(yǎng)老行業(yè)的開(kāi)始，作為職業(yè)愛(ài)好，便注意搜集各種養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)、對(duì)其進(jìn)行測(cè)算和分析，與從業(yè)的管理者交流，了解他們的投資額、經(jīng)營(yíng)狀況、資金狀況等。
更有幸的是，這期間，我們團(tuán)隊(duì)承接了一個(gè)民辦民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的委托管理項(xiàng)目。這家機(jī)構(gòu)有500張床位，一期300張，作為半自理不自理區(qū)域的全權(quán)管理者，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體經(jīng)營(yíng)管理有了深刻的理解，合同期內(nèi)圓滿完成了托管任務(wù)——將入住率從20%提升至80%以上、招聘和培養(yǎng)了一直穩(wěn)定的管理和服務(wù)團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，也對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)收入支出項(xiàng)目、營(yíng)運(yùn)指標(biāo)等有了全面的認(rèn)識(shí)。
回到開(kāi)頭的那句話“做養(yǎng)老不賺錢(qián)”，我認(rèn)為，存在以下三個(gè)誤區(qū)。之所以將這些誤區(qū)總結(jié)出來(lái)，是為了給即將投資養(yǎng)老行業(yè)的投資者、經(jīng)營(yíng)管理者，提供建設(shè)性思考方法。
這里探討的，是圍繞著養(yǎng)老事業(yè)的最基本形式——養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為核心主體來(lái)考慮的。因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括養(yǎng)老地產(chǎn)、居家養(yǎng)老中心等養(yǎng)老設(shè)施實(shí)體等衍生形式），是養(yǎng)老行業(yè)中相對(duì)最復(fù)雜的一種形式，把它核算清楚，其它形式，如老年金融產(chǎn)品、信托產(chǎn)品（Reits)、保險(xiǎn)產(chǎn)品等領(lǐng)域，都可逐步延伸并科學(xué)測(cè)算。
“誤區(qū)一”——“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)肯定不賺錢(qián)”
錯(cuò)誤點(diǎn)——犯了“眉毛胡子一把抓”的錯(cuò)誤，混淆項(xiàng)目不同主體、不同階段，按照自己的想象，和并不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來(lái)源，一概而論。
解決方法——對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利的測(cè)算需要明確自身主體的定位，各算各賬。
主體的區(qū)分通常分成幾類(lèi)：
（1） “投資者”、“運(yùn)營(yíng)者”——如很多大的集團(tuán)公司，既是投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的投資建設(shè)者，又自己成立管理公司運(yùn)營(yíng)自己建設(shè)的項(xiàng)目，那么在測(cè)算時(shí)，應(yīng)該將投資方主體，和管理公司分開(kāi)核算，將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)投資，根據(jù)管理者戰(zhàn)略和需要，按照折舊或租金形式在二者之間做靈活分?jǐn)?；按照?xiàng)目時(shí)間進(jìn)展的不同階段“投資建設(shè)期”、“運(yùn)營(yíng)管理期”，將不同期間的成本費(fèi)用做內(nèi)部切割；總部支持、和運(yùn)營(yíng)一線的成本費(fèi)用，做靈活分?jǐn)偂?/span>
這樣，才能在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)階段，對(duì)項(xiàng)目本身是否“盈利”、對(duì)運(yùn)營(yíng)公司如何考核業(yè)績(jī)，“虧損”，能否虧損幾年，“盈利”，何時(shí)才能盈利，做科學(xué)的分析和決策。
（2） “委托方”、“受托方”——如現(xiàn)在非常普遍的“公辦民營(yíng)”、“公建民營(yíng)”、以及未來(lái)可能成為趨勢(shì)的“民辦民營(yíng)”等形式，投資建設(shè)方、和運(yùn)營(yíng)管理方，分屬兩個(gè)完全沒(méi)有關(guān)系的主體。那么，兩個(gè)主體的投資者，關(guān)注的核心就是在雙方的租金（管理費(fèi)、承包費(fèi)）等的分?jǐn)偡椒?。每個(gè)投資者，需要清晰計(jì)算自己的利潤(rùn)表和各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，通過(guò)變更不同的方案數(shù)據(jù)，做出動(dòng)態(tài)的利潤(rùn)測(cè)算表，作為談判的依據(jù)。尤其是項(xiàng)目的受托方，在評(píng)估是否接受運(yùn)營(yíng)管理一家機(jī)構(gòu)時(shí)，一定要做出科學(xué)的預(yù)算，對(duì)現(xiàn)金流、盈虧點(diǎn)、可接受租金等“心中有底”，才能保證接手后能夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)，不能盲目接手“看上去很美”的項(xiàng)目。有時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)虧損，就會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)公司的生死攸關(guān)。
所以，在明確自身主體定位，各算各賬的基礎(chǔ)上，我的理解恰是“對(duì)雙方而言”，“分別”一定要做“能夠賺錢(qián)”的項(xiàng)目。
這里指的賺錢(qián)，第一，雙方各算各賬，無(wú)論哪一方虧損，另外一方賺錢(qián)，都不是長(zhǎng)久的平衡，最終會(huì)打破。所以委托管理的“定價(jià)”，是委托管理模式的核心（在之后的連載中，將會(huì)深入討論這個(gè)問(wèn)題）。
第二，絕不是暴利的賺錢(qián)，而是符合養(yǎng)老行業(yè)普遍規(guī)律的收益率和回收期指標(biāo)，即經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。
第三，賺錢(qián)有一定的期間，通常養(yǎng)老行業(yè)的期間比其他行業(yè)更長(zhǎng)一些。
第四，如果沒(méi)有賺錢(qián)，但至少不要“賠錢(qián)”，也就是能夠維持盈虧平衡點(diǎn)，因?yàn)?，根?jù)國(guó)內(nèi)和國(guó)外多年的調(diào)研和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在養(yǎng)老行業(yè)，通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)管理，是可以盈虧平衡并且微利的。不虧損，是連鎖發(fā)展的前提條件。
以上這些，就是養(yǎng)老行業(yè)盈利的特點(diǎn)。
“誤區(qū)二”——“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利測(cè)算，簡(jiǎn)單算算就可以了”
錯(cuò)誤點(diǎn)——養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的測(cè)算科學(xué)與否，對(duì)結(jié)果影響，差距很大，很可能直接導(dǎo)致“虧損、不虧不盈、盈利”錯(cuò)誤結(jié)論，無(wú)法進(jìn)行科學(xué)決策。
解決方法——養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于微利行業(yè)的特點(diǎn)，“虧損、不虧不盈、盈利”之間，差別細(xì)微，所以對(duì)每個(gè)收入、成本、費(fèi)用指標(biāo)，都要精算，才能對(duì)項(xiàng)目投資的可行性，做出科學(xué)決策。
盈利預(yù)測(cè)精算的前提，是做出科學(xué)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算。
盈利預(yù)測(cè)的收入、成本、費(fèi)用，每一項(xiàng)數(shù)據(jù)，都是根據(jù)經(jīng)營(yíng)預(yù)算而來(lái)的。
經(jīng)營(yíng)預(yù)算，是根據(jù)項(xiàng)目的定位、定價(jià)、入住率預(yù)期、組織架構(gòu)、各項(xiàng)支出預(yù)測(cè)而來(lái)的。每一個(gè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的估計(jì)，是否符合實(shí)際情況，科學(xué)合理，決定了最終的盈利預(yù)測(cè)是否接近真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況。
經(jīng)營(yíng)預(yù)算和財(cái)務(wù)測(cè)算的過(guò)程，以自身經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為基礎(chǔ)，還可以充分利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)、行業(yè)平均數(shù)據(jù)作為參考，以使測(cè)算更加合理。
“誤區(qū)三”——“養(yǎng)老項(xiàng)目的回收期普遍太長(zhǎng)，不具有投資價(jià)值”
錯(cuò)誤點(diǎn)——僅僅計(jì)算回收期容易促使投資者接受短期項(xiàng)目，放棄有戰(zhàn)略意義的長(zhǎng)期項(xiàng)目。
解決方法——準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目回收期，3年，5年，8年。。。對(duì)投資者意義差距很大。回收期結(jié)束，要考慮固定資產(chǎn)再投入。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資可行性分析，大家最常用的一個(gè)指標(biāo)是計(jì)算投資回收期?；厥掌诜ㄊ侵竿顿Y引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資額相等所需要的時(shí)間。它代表收回投資所需要的年限?；厥漳晗拊蕉?，項(xiàng)目越有利。
回收期法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)便；容易為決策人所正確理解；可以大體上衡量項(xiàng)目的流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)。但缺點(diǎn)是忽視了時(shí)間價(jià)值，把不同時(shí)間的貨幣收支看成是等效的；沒(méi)有考慮回收期以后的現(xiàn)金流，也就是沒(méi)有衡量盈利性；容易促使投資者接受短期項(xiàng)目，放棄有戰(zhàn)略意義的長(zhǎng)期項(xiàng)目。
（2） “委托方”、“受托方”——如現(xiàn)在非常普遍的“公辦民營(yíng)”、“公建民營(yíng)”、以及未來(lái)可能成為趨勢(shì)的“民辦民營(yíng)”等形式，投資建設(shè)方、和運(yùn)營(yíng)管理方，分屬兩個(gè)完全沒(méi)有關(guān)系的主體。那么，兩個(gè)主體的投資者，關(guān)注的核心就是在雙方的租金（管理費(fèi)、承包費(fèi)）等的分?jǐn)偡椒?。每個(gè)投資者，需要清晰計(jì)算自己的利潤(rùn)表和各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，通過(guò)變更不同的方案數(shù)據(jù)，做出動(dòng)態(tài)的利潤(rùn)測(cè)算表，作為談判的依據(jù)。尤其是項(xiàng)目的受托方，在評(píng)估是否接受運(yùn)營(yíng)管理一家機(jī)構(gòu)時(shí)，一定要做出科學(xué)的預(yù)算，對(duì)現(xiàn)金流、盈虧點(diǎn)、可接受租金等“心中有底”，才能保證接手后能夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)，不能盲目接手“看上去很美”的項(xiàng)目。有時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)虧損，就會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)公司的生死攸關(guān)。
所以，在明確自身主體定位，各算各賬的基礎(chǔ)上，我的理解恰是“對(duì)雙方而言”，“分別”一定要做“能夠賺錢(qián)”的項(xiàng)目。
這里指的賺錢(qián)，第一，雙方各算各賬，無(wú)論哪一方虧損，另外一方賺錢(qián)，都不是長(zhǎng)久的平衡，最終會(huì)打破。所以委托管理的“定價(jià)”，是委托管理模式的核心（在之后的連載中，將會(huì)深入討論這個(gè)問(wèn)題）。
第二，絕不是暴利的賺錢(qián)，而是符合養(yǎng)老行業(yè)普遍規(guī)律的收益率和回收期指標(biāo)，即經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。
第三，賺錢(qián)有一定的期間，通常養(yǎng)老行業(yè)的期間比其他行業(yè)更長(zhǎng)一些。
第四，如果沒(méi)有賺錢(qián)，但至少不要“賠錢(qián)”，也就是能夠維持盈虧平衡點(diǎn)，因?yàn)?，根?jù)國(guó)內(nèi)和國(guó)外多年的調(diào)研和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在養(yǎng)老行業(yè)，通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)管理，是可以盈虧平衡并且微利的。不虧損，是連鎖發(fā)展的前提條件。
以上這些，就是養(yǎng)老行業(yè)盈利的特點(diǎn)。
“誤區(qū)二”——“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利測(cè)算，簡(jiǎn)單算算就可以了”
錯(cuò)誤點(diǎn)——養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的測(cè)算科學(xué)與否，對(duì)結(jié)果影響，差距很大，很可能直接導(dǎo)致“虧損、不虧不盈、盈利”錯(cuò)誤結(jié)論，無(wú)法進(jìn)行科學(xué)決策。
解決方法——養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于微利行業(yè)的特點(diǎn)，“虧損、不虧不盈、盈利”之間，差別細(xì)微，所以對(duì)每個(gè)收入、成本、費(fèi)用指標(biāo)，都要精算，才能對(duì)項(xiàng)目投資的可行性，做出科學(xué)決策。
盈利預(yù)測(cè)精算的前提，是做出科學(xué)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算。
盈利預(yù)測(cè)的收入、成本、費(fèi)用，每一項(xiàng)數(shù)據(jù)，都是根據(jù)經(jīng)營(yíng)預(yù)算而來(lái)的。
經(jīng)營(yíng)預(yù)算，是根據(jù)項(xiàng)目的定位、定價(jià)、入住率預(yù)期、組織架構(gòu)、各項(xiàng)支出預(yù)測(cè)而來(lái)的。每一個(gè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的估計(jì)，是否符合實(shí)際情況，科學(xué)合理，決定了最終的盈利預(yù)測(cè)是否接近真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況。
經(jīng)營(yíng)預(yù)算和財(cái)務(wù)測(cè)算的過(guò)程，以自身經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為基礎(chǔ)，還可以充分利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)、行業(yè)平均數(shù)據(jù)作為參考，以使測(cè)算更加合理。
“誤區(qū)三”——“養(yǎng)老項(xiàng)目的回收期普遍太長(zhǎng)，不具有投資價(jià)值”
錯(cuò)誤點(diǎn)——僅僅計(jì)算回收期容易促使投資者接受短期項(xiàng)目，放棄有戰(zhàn)略意義的長(zhǎng)期項(xiàng)目。
解決方法——準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目回收期，3年，5年，8年。。。對(duì)投資者意義差距很大。回收期結(jié)束，要考慮固定資產(chǎn)再投入。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資可行性分析，大家最常用的一個(gè)指標(biāo)是計(jì)算投資回收期?；厥掌诜ㄊ侵竿顿Y引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資額相等所需要的時(shí)間。它代表收回投資所需要的年限?；厥漳晗拊蕉?，項(xiàng)目越有利。
回收期法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)便；容易為決策人所正確理解；可以大體上衡量項(xiàng)目的流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)。但缺點(diǎn)是忽視了時(shí)間價(jià)值，把不同時(shí)間的貨幣收支看成是等效的；沒(méi)有考慮回收期以后的現(xiàn)金流，也就是沒(méi)有衡量盈利性；容易促使投資者接受短期項(xiàng)目，放棄有戰(zhàn)略意義的長(zhǎng)期項(xiàng)目。
