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日期：2012-05-07 來源：東方早報
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摘要：2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口達1.78億，占13.4億總?cè)丝诘谋戎貫?3.26%，其中65歲及以上人口有1.17億。中國養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在市場版圖可謂龐大。
尚處起步階段的中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，眼下還沒出現(xiàn)“招保萬金”這樣的龍頭，“野蠻生長”似乎難以避免。
率先進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的親和源專注做養(yǎng)老服務(wù)，而綠城計劃打造“學院式養(yǎng)老”，而中明控股則偏愛養(yǎng)老度假綜合體。但這并不妨礙養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步建立它們的規(guī)則：增加持有物業(yè)比例，推廣會員制等等。
“等市場好了，我們會把賺來的錢大部分回饋到養(yǎng)老事業(yè)當中去。”綠城房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理、綠城頤樂教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰滿是信心地說，前年綠城的計劃是，用十年時間建100家養(yǎng)老院。
相對低廉的拿地成本
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)首先面臨的是拿地成本。
“做養(yǎng)老項目，地方政府或多或少會給一點土地供應(yīng)的優(yōu)惠。”親和源股份有限公司副總經(jīng)理、研究中心副主任王波直言，對養(yǎng)老地產(chǎn)來說，土地成本是很大的一塊。養(yǎng)老地產(chǎn)投入成本較大，回收周期相對長。國家提出，社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，在土地這一塊就應(yīng)該適當給企業(yè)一定的優(yōu)惠。
“上海親和源是2003年拿的地，性質(zhì)是其他住宅類用地，50年產(chǎn)權(quán)。當時沒有招拍掛，是協(xié)議出讓，50萬一畝(750元/平方米)。”王波如是介紹上海親和源項目的初起。上海親和源位于浦東康橋鎮(zhèn)板塊，屬外郊環(huán)區(qū)域。
受益于政府支持的還有位于浙江臨平的綠城藍庭項目，這是綠城首個建成的養(yǎng)老社區(qū)項目。“綠城很早就有做養(yǎng)老社區(qū)的想法。藍庭項目是在2006年開始的，是70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地。”馮雨峰回憶，當時考慮，這個項目規(guī)模大，產(chǎn)品定位在養(yǎng)老上比較合適，拿地成本也不算高。
早報記者了解到，綠城頤樂教育投資有限公司是綠城專門為做養(yǎng)老事業(yè)專門成立的。
馮雨峰介紹，藍庭整個項目體量有七八十萬平方米，不是全部做養(yǎng)老，也消化不了那么多，其中東區(qū)，大概占整個項目的三分之一明確作為養(yǎng)老社區(qū)，年輕人和老年人混合一個社區(qū)。
臨平離杭州同樣有一段距離，這也是諸多養(yǎng)老地產(chǎn)項目不得不面臨的困境——離市中心或目標市場較遠。
王波稱，“我們拿地一般希望靠近市中心一點。交通方便，探望起來方便。配套設(shè)施也完善，大的醫(yī)院多在市中心，遠郊在配套上不是很完善，對養(yǎng)老服務(wù)來說有影響。”
市場定位差異巨大
即便地處外圍，但受制于有效消費市場有限，中國諸多率先進入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，不得不將項目定位在中高端市場，譬如上海親和源。上海親和源采取的是只租不售的運營模式，會員制是該公司的一大運營特色。當然，收費并不低。
據(jù)親和源研究中心研究員劉潔介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。其中，A卡光卡費即高達89萬元，而且需一次性繳納。藍庭社區(qū)的定價相對便宜。
馮雨峰稱，綠城的養(yǎng)老產(chǎn)品并非定位高端市場。“拿基本退休金的人加一點自己的積蓄，也能住得起。這是一個良心活。如果想在老年人上賺很多錢，那還是不要去做了。”
眼下，藍庭項目社區(qū)的普通公寓在售的房子已全部售罄。馮雨峰稱，該項目“毛坯房一開始 定價五六千元，精裝修房開始定價七八千元，現(xiàn)在1萬多一點，已經(jīng)賣完了”。
而護理院方面，“護理院的四十幾個床位已經(jīng)住了三十七八個床位，基本上已經(jīng)住滿了。租金每間兩個床位3000元一個月，根據(jù)不同的護理要求收取每人每月1000-3000元不等的護理費。”馮雨峰稱。
馮雨峰坦言，“杭州整體養(yǎng)老市場價格不高，和上海不好比，一個床位定價2000元每月可能就租不出去。”中明控股的計劃則是“一開始，就切入大眾市場”。
“有需求且消費得起，基本和退休工資掛鉤。”中明控股董事長潘存滿透露，該公司在江蘇泰興的養(yǎng)老項目，精裝修房定價6000-7000元/平方米。目前中明控股尚無建成的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
學院式養(yǎng)老與度假療養(yǎng)
值得一提的是，雖然都盯著中高端市場，但各養(yǎng)老地產(chǎn)項目的主打牌并不一致。
“對于藍庭項目，宋總(宋衛(wèi)平)的定位是‘學院式養(yǎng)老’，也就是讀書養(yǎng)老。”馮雨峰稱，綠城董事長宋衛(wèi)平認為，養(yǎng)老并不是退休以后，“身體好的時候住在家里，身體不好的時候再住養(yǎng)老院、護理院”。人的一生最快樂的時候是讀書的時候，老年人何不上學，“我們就是蓋學校，理念就是養(yǎng)老學校，寄宿制老年大學。只不過我們的學生不光要學習，還要吃飯，還要配醫(yī)療設(shè)施。”
馮雨峰稱，藍庭項目養(yǎng)老服務(wù)的配套主要是三塊，醫(yī)療、基本生活(食堂和商業(yè)配套)、文化娛樂(老年大學)。中明控股的養(yǎng)老概念更大，度假、休閑、療養(yǎng)等皆在其內(nèi)。
“包括度假療養(yǎng)、休閑度假和臨終關(guān)懷。”潘存滿的想法是，打造度假醫(yī)療綜合體，“體量在15萬-20萬平方米。有專門的營養(yǎng)師配食譜，老年配套設(shè)施。還有護理機構(gòu)，配套商業(yè)的生活中心也有，另外還配上小學、幼兒園及高端教育。”
中明控股集團注冊資本金2.65億元，旗下有房地產(chǎn)開發(fā)公司、酒店服務(wù)管理公司、生物科技公司、合作的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)。
據(jù)潘存滿描述，中明控股計劃以五星級酒店來做度假療養(yǎng)，“我們和南京中醫(yī)藥大學合作，有中明養(yǎng)生醫(yī)院，可以刷醫(yī)?？āＮ覀兊奶厣褪蔷?/span>裝修以及配套服務(wù)。把醫(yī)院醫(yī)療、健康管理、酒店服務(wù)式服務(wù)的功能配套進來。醫(yī)療、物流、酒店整合成我們的特色服務(wù)。”
此外，中明控股還投資了很多生物科技公司，也在考慮保健品的研發(fā)。“另外，還計劃建一個國際食品物流中心。這樣，更放心。”潘存滿說。據(jù)他稱，中明控股現(xiàn)在的相關(guān)土地儲備超過1萬畝。
扎堆搞會員制
會員制是養(yǎng)老地產(chǎn)項目頗為青睞的經(jīng)營方式。
親和源自不必說，在2008年進入市場時，推行的即是會員制。
據(jù)劉潔介紹，親和源有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，卡費89萬元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費分別為2.98萬、3.98萬、6.98萬元。A卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓需交卡費10%的轉(zhuǎn)讓費。B卡為“終身卡”(15年)，年費2.98萬元，卡費按照小套、中套、大套分，分別是45萬、55萬、88萬元。
“卡費和年費均隨著市場價不斷調(diào)整，但已入住的老人卡費是不變的。”劉潔稱，上海親和源的A卡卡費已經(jīng)從最初的50萬漲到目前89萬元；B卡大套戶型的卡費，也從60萬漲到現(xiàn)在88萬元，小套從33萬漲到了45萬元。
談及設(shè)計會員制的初衷，王波說，親和源是希望打造一個全國范圍的養(yǎng)老俱樂部，“我們有一個中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。親和源的理想是打造全國養(yǎng)老俱樂部，我們投資的項目或是別人投資的項目，共同構(gòu)成一個養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，老年會員可以實現(xiàn)全國養(yǎng)老。”
馮雨峰稱，綠城現(xiàn)在也在嘗試考慮會員制。
潘存滿也透露，該公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項目同樣在設(shè)計會員制，比如醫(yī)院是以會員制賣床位，價格不會太高。中明的計劃是，該公司旗下的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，在5年內(nèi)能容納100萬人。
租售并舉的無奈
即便定位中高端，即便定價不低，但不少養(yǎng)老地產(chǎn)項目依然面臨成本回收的壓力。
“上海親和源總投入接近6億元，2008年營運至今，運營上基本實現(xiàn)平衡，但投入的成本還沒有完全收回。”王波說，還有200多套沒有售出，成本還沒有完全覆蓋。
早報記者了解到，上海親和源總計推出房源834套。截至3月14日，已售出569套的入住權(quán)，入住戶數(shù)414戶。
開發(fā)企業(yè)持有較大比例的物業(yè)，要通過租賃來回收成本，是多個養(yǎng)老地產(chǎn)項目面臨資金壓力的重要原因。
綠城的養(yǎng)老產(chǎn)品將考慮采用租售并舉的形勢。馮雨峰稱，“我們要蓋更多比例的出租頤養(yǎng)公寓，但現(xiàn)在市場也有這樣有些人，不愿意租，愿意買。綠城的觀念是，把養(yǎng)老當做是上學，提供包括老年教育、老年醫(yī)療、老年生活服務(wù)。
藍庭項目的養(yǎng)老公寓銷售一度陷入一個僵持期。馮雨峰稱，“養(yǎng)老公寓是出售的，售價1.4萬元/平方米至1.5萬元/平方米，現(xiàn)在調(diào)控真買也會有折扣。我們算過，當時的成本1.1萬元/平方米，現(xiàn)在還要加上財務(wù)成本，成本就1.2萬元/平方米。”
馮雨峰稱，“東區(qū)的普通公寓全部賣完了，老年公寓這部分我們還沒想好，如果賣的話可能以后管理、服務(wù)比較難組織，現(xiàn)在停在這里如果公司資金不緊張的話，我們希望留著出租，假如恰好有人想把它整個樓買過去，我們做服務(wù)也可以。”
目前藍庭項目的租金收益似乎并不高。“如果按照上海的價格，我們的床位能租到每月2000元以上的話，毛利潤率會在4%至5%。”馮雨峰坦言，雖然現(xiàn)在的老人退休金不高，也很節(jié)儉，但以后有錢的老人越來越多，好的養(yǎng)老設(shè)施越來越緊缺，租金會越來越高，投資回報率也會逐步提高。
潘存滿也說，中明的養(yǎng)老體系中，住宅只是配套服務(wù)。為服務(wù)業(yè)配套建房子，建房子只是服務(wù)業(yè)的第一部分。
“真正賺錢的仍然是后期服務(wù)費用。賣房子是薄利。”潘存滿說。
以股權(quán)換注資
當然，愿意進入養(yǎng)老地產(chǎn)的資金并不少。
去年，親和源以20%的股權(quán)換取美國摯信資本1億元注資。“目前有一些投資商洽談，還沒有真正簽約，希望以換取股權(quán)方式投資。”王波說。
綠城同樣不排斥與險資合作。
“將來，我們會有一些多種房型的養(yǎng)老項目。”馮雨峰稱，綠城也考慮在養(yǎng)老保險合作等方面做些探索。
資金現(xiàn)在并不充裕的綠城也將以合作的方式參與養(yǎng)老地產(chǎn)。對于合作的選擇，馮雨峰稱，“如果能有點微利，又能為老年人做點事情。這樣的合作者，我們愿意與之合作。如果有公司正好拿到一塊地，覺得自己做起來有點小困難，我們可以和他合作，可以有多種合作方式。”
馮雨峰透露，現(xiàn)在和合作方在烏鎮(zhèn)規(guī)劃一個項目，包括國際老年康復(fù)中心、度假酒店。其中，綠城負責養(yǎng)老公寓和老年大學。
“計劃蓋一個容納8000學生的頤樂學院(寄宿制老年大學)，2萬多平方米的校舍，而且是按照大觀園式的江南水鄉(xiāng)建筑形式設(shè)計的，以后專門為上海老人服務(wù)。因為上海到烏鎮(zhèn)，比杭州更近。”馮雨峰透露，一期規(guī)模有1000多畝，現(xiàn)在還在做規(guī)劃設(shè)計當中。
潘存滿也提到，中明控股在和境外保險機構(gòu)談幼兒園項目的合作。
“我以前是做私募投資的。”潘存滿說。
“少蓋點房，就蓋養(yǎng)老院”
運營商對中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景同樣看好。
按王波的設(shè)想，開始階段，親和源會選擇在一、二線城市發(fā)展，“那里的老人相對經(jīng)濟實力好、觀念開放。而二三線城市老人觀念更保守。”
親和源也輸出管理。王波舉例，他們公司曾給萬科幸福匯這樣的項目，輸出過管理模式，“我希望我們的服務(wù)能向市區(qū)延伸。”
王波說，親和源有一個五年計劃，“在全國建立50個連鎖項目，發(fā)展2萬名老年會員。體量規(guī)模大小不一。”
限購，讓綠城的銷售陷入困境。馮雨峰感言，“以后可能會在房產(chǎn)這塊少蓋一點，多去蓋些養(yǎng)老院。”中明控股在醞釀的是，打造養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。
潘存滿認為，養(yǎng)老市場很大，他們要做專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。
“我們的調(diào)研認為，以沿海為主的市場更加成熟，可以建成大型基地，比如海南和廣東。中西部地區(qū)需求相較不那么多，建成區(qū)域性的項目，體量50萬平方米左右。每個項目一般在8-15年完成。”潘存滿畫出的宏圖，跨越中西部。
知情人士透露，中明控股還在談投資崇明島的計劃。
中國養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在市場版圖可謂龐大。
2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口達1.78億，占13.4億總?cè)丝诘谋戎貫?3.26%，其中65歲及以上人口有1.17億。
