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各國(guó)以房養(yǎng)老面面觀
日期：2014-07-05 來源：山東商報(bào)
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近日，中國(guó)“以房養(yǎng)老”政策落地，在四個(gè)試點(diǎn)城市展開為期兩年的“試驗(yàn)”。而在國(guó)外，以房養(yǎng)老已經(jīng)推行多年，各國(guó)對(duì)以房養(yǎng)老也分別制定了不同的政策，其中美國(guó)的“以房養(yǎng)老”曾引發(fā)多次金融危機(jī)，而加拿大的房貸市場(chǎng)則平穩(wěn)度過經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我們可以從中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避開不必要的損失。
美國(guó) 固定利率+可加押款 曾多次引起金融危機(jī)
以房養(yǎng)老在美國(guó)發(fā)展的相當(dāng)成熟，也是美國(guó)金融市場(chǎng)的重要組成部分。聯(lián)邦政府成立了一系列項(xiàng)目和政府贊助機(jī)構(gòu)，以推進(jìn)抵押貸款、鼓勵(lì)自置居所。這些機(jī)構(gòu)包括美國(guó)政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和房地美房貸公司等。美國(guó)的房屋抵押貸款市場(chǎng)也是引起上世紀(jì)金融危機(jī)的主要原因。當(dāng)時(shí)，不健全的貸款業(yè)務(wù)最終導(dǎo)致了1930年代的全國(guó)性抵押貸款危機(jī)、1980年代的儲(chǔ)貸危機(jī)和2007年的次貸危機(jī)，而后者還引起了2010年的喪失抵押品贖回權(quán)危機(jī)。2013年9月27日，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局局長(zhǎng)卡羅爾·加蘭特致信國(guó)會(huì)說，該機(jī)構(gòu)需財(cái)政部提供17億美元援助。這是該機(jī)構(gòu)79年歷史上首次申請(qǐng)?jiān)Y金，而“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目是最主要的損失來源。在美國(guó)，抵押貸款包括兩個(gè)單獨(dú)的文件：抵押票據(jù)和擔(dān)保物權(quán)，通常這兩者是放在一起的，但在分屬于不同的所有者的情況下，有權(quán)利取消抵押品贖回權(quán)的是持有抵押票據(jù)者，而不是擔(dān)保物權(quán)的。舉例來說，聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)公布了標(biāo)準(zhǔn)印就合同，但同時(shí)將按揭貸款的擔(dān)保契據(jù)的部分從中分離出來，因?yàn)槊總€(gè)州對(duì)這部分有不同的規(guī)定。美國(guó)最常見的房屋抵押貸款是30年固定利率的可加抵押（即可在業(yè)已抵押之財(cái)產(chǎn)中增加押款）。
加拿大 固定利率+限額抵押 金融危機(jī)中依然運(yùn)作良好
在加拿大，加拿大按揭房產(chǎn)公司是國(guó)有的房屋中介，為加拿大人提供按揭貸款保險(xiǎn)、按揭證券、住房供給政策和項(xiàng)目，以及住宅研究。這家國(guó)有公司是加拿大于1946年成立的，目的是解決戰(zhàn)后國(guó)內(nèi)住房不足，并幫助本國(guó)人民實(shí)現(xiàn)成為私房屋主的目標(biāo)。美國(guó)最常見的房屋抵押貸款是30年固定利率的可加抵押（即可在業(yè)已抵押之財(cái)產(chǎn)中增加押款），而加拿大的常見形式是5年固定利率的限額抵押。即使是在金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退中，加拿大的按揭市場(chǎng)依然運(yùn)作的很好，這部分歸因于住宅抵押市場(chǎng)的政策框架，因?yàn)樗ㄒ豁?xiàng)針對(duì)絕大多數(shù)出借人的有效的管理和監(jiān)督體制。然而，危機(jī)過后，借貸息率一直維持低水平，導(dǎo)致該國(guó)的抵押貸款有了顯著的增長(zhǎng)。2014年4月，加拿大聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督辦公室頒布了一系列針對(duì)按揭貸款保險(xiǎn)公司的指導(dǎo)方針，目的是收緊保險(xiǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。在一份聲明中，加拿大聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督辦公室稱這份指導(dǎo)方針“能夠?yàn)榉课莸盅嘿J款保險(xiǎn)業(yè)提供最佳范例，從而有助于穩(wěn)定金融體系。”值得一提的是，在加拿大以房養(yǎng)老之所以能夠順利開展，是有一系列的制度作為保障的。比如加拿大有遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財(cái)產(chǎn)由子女繼承，那么就需要繳納不菲的稅費(fèi)，這就使得很多民眾愿意以房養(yǎng)老,來規(guī)避相關(guān)的稅費(fèi)。
英國(guó) 可變利率按揭貸款為主 短期固定利率開始流行
加拿大 固定利率+限額抵押 金融危機(jī)中依然運(yùn)作良好
在加拿大，加拿大按揭房產(chǎn)公司是國(guó)有的房屋中介，為加拿大人提供按揭貸款保險(xiǎn)、按揭證券、住房供給政策和項(xiàng)目，以及住宅研究。這家國(guó)有公司是加拿大于1946年成立的，目的是解決戰(zhàn)后國(guó)內(nèi)住房不足，并幫助本國(guó)人民實(shí)現(xiàn)成為私房屋主的目標(biāo)。美國(guó)最常見的房屋抵押貸款是30年固定利率的可加抵押（即可在業(yè)已抵押之財(cái)產(chǎn)中增加押款），而加拿大的常見形式是5年固定利率的限額抵押。即使是在金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退中，加拿大的按揭市場(chǎng)依然運(yùn)作的很好，這部分歸因于住宅抵押市場(chǎng)的政策框架，因?yàn)樗ㄒ豁?xiàng)針對(duì)絕大多數(shù)出借人的有效的管理和監(jiān)督體制。然而，危機(jī)過后，借貸息率一直維持低水平，導(dǎo)致該國(guó)的抵押貸款有了顯著的增長(zhǎng)。2014年4月，加拿大聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督辦公室頒布了一系列針對(duì)按揭貸款保險(xiǎn)公司的指導(dǎo)方針，目的是收緊保險(xiǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。在一份聲明中，加拿大聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督辦公室稱這份指導(dǎo)方針“能夠?yàn)榉课莸盅嘿J款保險(xiǎn)業(yè)提供最佳范例，從而有助于穩(wěn)定金融體系。”值得一提的是，在加拿大以房養(yǎng)老之所以能夠順利開展，是有一系列的制度作為保障的。比如加拿大有遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財(cái)產(chǎn)由子女繼承，那么就需要繳納不菲的稅費(fèi)，這就使得很多民眾愿意以房養(yǎng)老,來規(guī)避相關(guān)的稅費(fèi)。
英國(guó) 可變利率按揭貸款為主 短期固定利率開始流行
英國(guó)的倒按揭市場(chǎng)傳統(tǒng)上是由建房互助協(xié)會(huì)控制的，但從1970年代以后，該協(xié)會(huì)所控制的新的按揭貸款越來越少。從1977年到1987年間，他們所持有的比例從96%猛跌到66%。與此同時(shí)，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)所占比例從3%迅速增長(zhǎng)到了36%。現(xiàn)在，英國(guó)有200多個(gè)比較大的金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者提供按揭貸款，其中的大頭包括建房互助協(xié)會(huì)、銀行、專業(yè)按揭貸款公司、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金。在英國(guó)，可變利率抵押貸款比在美國(guó)常見的多，這是因?yàn)橛?guó)的按揭貸款融資更多的依賴于個(gè)人的儲(chǔ)蓄存款，而不是證券化資產(chǎn)的固定收入（比如按揭證券）。前者為主流的國(guó)家還有澳大利亞和西班牙，后者則包括美國(guó)、丹麥和德國(guó)。因此，英國(guó)的貸方更喜歡可變利率抵押貸款，固定利率在房貸市場(chǎng)根本吃不開。然而最近幾年，將利率在短期內(nèi)固定住開始變得越來越流行，房貸在2年、3年、5年甚至10年內(nèi)可以保持固定利率。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2007年到2013年年初，大約有50%至83%的新的按揭貸款在初始期采用了這種固定利率的方式。英國(guó)“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。
荷蘭 住房自有率高不需要倒按揭 退休可拿到工作收入的70%以上
荷蘭 住房自有率高不需要倒按揭 退休可拿到工作收入的70%以上
在大多數(shù)西歐國(guó)家（不包括丹麥、德國(guó)和荷蘭），可變利率按揭貸款是比較普遍的。大多數(shù)歐洲國(guó)家的房屋擁有率和美國(guó)差不多，但總體違約率要比美國(guó)低。“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式?jīng)]什么興趣，“倒按揭”基本沒有市場(chǎng)。這點(diǎn)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可看出。在歐盟內(nèi)部，房屋抵押債券市場(chǎng)容量2007年年底已經(jīng)達(dá)到了2萬億歐元的規(guī)模，當(dāng)時(shí)德國(guó)、丹麥、西班牙和法國(guó)分別各自超過了2千萬歐元，遠(yuǎn)超過荷蘭。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會(huì)考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來過退休后的生活。
新加坡 三種方式操作 組屋不能倒按揭
新加坡 三種方式操作 組屋不能倒按揭
有三種方式待選擇。第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。第二種，對(duì)于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長(zhǎng)大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類推。第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房?jī)?nèi)，當(dāng)其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價(jià)值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資，大致相當(dāng)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房，這類房產(chǎn)不能選擇倒按揭。專家認(rèn)為，在新加坡這個(gè)以華人為主的社會(huì)中，靠子女養(yǎng)老仍是主流，房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。
各國(guó)按揭貸款發(fā)放條
各國(guó)按揭貸款發(fā)放條
美國(guó)：“倒按揭”貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。
加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間。
日本：“倒按揭”適用于55歲以上的人群。
英國(guó)：英國(guó)老人把本國(guó)住宅出售后，可在物價(jià)便宜的國(guó)家（澳大利亞等）享受到比本國(guó)更好的生活和服務(wù)。
新加坡：60歲以上的老年人可以把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，“剩余價(jià)值”（房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。
加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間。
日本：“倒按揭”適用于55歲以上的人群。
英國(guó)：英國(guó)老人把本國(guó)住宅出售后，可在物價(jià)便宜的國(guó)家（澳大利亞等）享受到比本國(guó)更好的生活和服務(wù)。
新加坡：60歲以上的老年人可以把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，“剩余價(jià)值”（房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。
