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日期：2010-08-16 來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)
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中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇
【孟曉蘇】：各位同仁，各位媒體朋友，我是第三次參加在博鰲的論壇了。雖然我的工作做了很大變動(dòng)，但是我還經(jīng)常被請(qǐng)去參加房地產(chǎn)的活動(dòng)。這件事，任志強(qiáng)就挺奇怪，他問(wèn)我你都干保險(xiǎn)了，還參加房地產(chǎn)的會(huì)干什么。是啊，人有房地產(chǎn)的愛(ài)好。但是工作再調(diào)整，還都是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘。所以讓我搞保險(xiǎn)，我就研究以房養(yǎng)老。所以作為一個(gè)保險(xiǎn)人士跟大家講一下以房養(yǎng)老的看法。這次我來(lái)博鰲就理直氣壯，我知道有不少保險(xiǎn)公司，像平安保險(xiǎn)的同仁也在這里，所以我們保險(xiǎn)公司的同仁也可以參加房地產(chǎn)論壇。
我多次都發(fā)表了以房養(yǎng)老的著作，經(jīng)過(guò)我們研究，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入老年社會(huì)了，從2000年就進(jìn)入了。60歲以上超過(guò)10%，65歲以上超過(guò)7%，這已經(jīng)超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)人口老齡化有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：第一，速度快、來(lái)勢(shì)猛，老齡人絕對(duì)數(shù)量巨大。第二，“四二一”家庭成為主題，老人撫養(yǎng)比明顯加大。第三，居民富裕與保障程度慢于老齡化速度，未富先老。
現(xiàn)在保險(xiǎn)法修改，已經(jīng)允許保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，但是還沒(méi)有出最后的細(xì)則。但是保險(xiǎn)業(yè)很早就允許保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老設(shè)施，收購(gòu)養(yǎng)老設(shè)施這已經(jīng)是保險(xiǎn)公司的共識(shí)，有一些公司已經(jīng)小規(guī)模做了一點(diǎn)。在哪里建養(yǎng)老住宅呢？很多公司都找到北京五環(huán)路以外去了。到這些地方建房子，我稱為荒山野嶺模式。老人們?yōu)榱藴p輕年輕人負(fù)擔(dān)，走向荒山野嶺。這種養(yǎng)老就不適合了。還有一種，在海南、博鰲這種一年一季的養(yǎng)老方式，這種方式不錯(cuò)。我在中房公司工作了十五年，中房公司在我來(lái)之前就已經(jīng)建了很多小區(qū)，為什么當(dāng)年建了那么多呢。因?yàn)楫?dāng)時(shí)是一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的時(shí)期，建房是要指標(biāo)的。
中房一家的建設(shè)指標(biāo)獨(dú)占全國(guó)的20%，全國(guó)80%的都分到各個(gè)省市，國(guó)家要求中房用20%指標(biāo)建了800多個(gè)成型的小區(qū)。這樣建就推動(dòng)了城市綜合開(kāi)發(fā)。建了就不是中房自主，就要賣(mài)，由此推動(dòng)了中國(guó)的住房商品化，但是20多年過(guò)去，第一批建的小區(qū)老舊了。因?yàn)榻裉煊袃?nèi)蒙古的同志在這里，我特別把這個(gè)小區(qū)打出來(lái)。他們市委書(shū)記說(shuō)當(dāng)年團(tuán)結(jié)小區(qū)是最好的小區(qū)。我補(bǔ)后面一句話，現(xiàn)在是最差的。四層、六層沒(méi)有電梯，沒(méi)有保溫，46平米一套，老百姓住不下，就沿街搭棚子，這些棚子已經(jīng)搭了20多年了。這些小區(qū)就要改造，但是他們所在的位置都是黃金位置。最近中房各地公司在推動(dòng)住房改造計(jì)劃，總規(guī)模1.2億平方米，老年住宅比例在這里要占10-15%。有的建20%。為什么呢？因?yàn)檫@里的居民都老了，城市也需要住宅。我們?cè)O(shè)計(jì)了15%的老年住宅。像昆明的東華小區(qū)總共180萬(wàn)平方米的小區(qū)中，除了有CBD以外，還要有一定的老年住宅。這個(gè)地方房?jī)r(jià)也不貴，因?yàn)槲覀円恢笔潜兄咂焚|(zhì)、低價(jià)位，把房屋價(jià)值上漲空間留給購(gòu)房居民這樣一種理念。做這件事情不光需要我們自己的錢(qián)，也還需要我們作為保險(xiǎn)來(lái)投資。我們盼望保險(xiǎn)業(yè)能夠盡快參加PE，做LG，這種做法是國(guó)際上通用做法。中國(guó)也允許了。
除此之外，我還要介紹另外一個(gè)思路，以房養(yǎng)老。最近這些年我們引進(jìn)了很多國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，其中包括以房養(yǎng)老的反向抵押貸款。我在2003年就把中國(guó)實(shí)行反向抵押貸款的建議提交給溫總理，溫總理當(dāng)時(shí)就批示了。在溫總理批示后，保監(jiān)會(huì)、建設(shè)部又發(fā)了文件，主張開(kāi)辦，總理到副總理、國(guó)務(wù)委員都表示同意。保監(jiān)會(huì)覺(jué)得挺好，可以開(kāi)辦了。結(jié)果等了七年。七年一直沒(méi)有辦，但是法律不完善的問(wèn)題已經(jīng)解決了，現(xiàn)在應(yīng)該可以出辦了。
為什么要提出這個(gè)問(wèn)題？很多國(guó)家包括發(fā)達(dá)國(guó)家他們都存在著像我們現(xiàn)在存在的情況，叫住房富人、貨幣窮人。有很多老年人有了房產(chǎn)，但卻沒(méi)有多少資金來(lái)源養(yǎng)老，現(xiàn)行制度下這種房子只能傳給子女。但是如果老人把房子賣(mài)了，就沒(méi)有房子住了。有沒(méi)有辦法讓老人住著房，又能夠領(lǐng)到房子的銷(xiāo)售資金？有辦法，這就是歐洲起源的反向抵押貸款。最近這十年，美國(guó)人改變了過(guò)去大房換小房、小房換公寓的養(yǎng)老方式。把房子抵押拿出來(lái)作為養(yǎng)老。這種方式發(fā)展很快，原來(lái)一年只能賣(mài)十幾萬(wàn)件，現(xiàn)在一年幾十萬(wàn)件，美國(guó)有100多萬(wàn)老人采取以房養(yǎng)老方式，根據(jù)房屋品質(zhì)評(píng)估，確定給老人每個(gè)月多少錢(qián)，老人活著又住房又領(lǐng)錢(qián)，可以住到去世，這是人生資源非常好的配置，人活著需要錢(qián)、也需要房，人死了就不需要錢(qián)了，也不需要房了。所以這是一個(gè)人生資源的好配置，老人把未來(lái)的房屋賣(mài)給了保險(xiǎn)公司，他得到了是現(xiàn)世的錢(qián)。這種產(chǎn)品在日本也得到了發(fā)展，日本人是大約和我們同時(shí)提出了反向抵押貸款這樣的產(chǎn)品。但是短短七年，日本已經(jīng)有1/3老人通過(guò)反向抵押貸款實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，而我們還在原地踏步。我們?cè)趧?chuàng)新理念上和日本人相比是不是出現(xiàn)什么毛病了？其實(shí)反向抵押貸款非常適合中國(guó)國(guó)情，中國(guó)老人沒(méi)有多少工資，又沒(méi)有辦法給老人再買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)，但是中國(guó)老人通過(guò)房改，很多人就有了產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房，很多人也有了第二三套房，就不能拿出一套為自己解決養(yǎng)老問(wèn)題嗎？如果老人把房子抵押了，一個(gè)月可以得多少錢(qián)呢？比如65歲的男性老人，房子是380萬(wàn)現(xiàn)值，平均壽命12年，這樣每個(gè)月可以得2萬(wàn)，而且終生源源不斷。再分析分析女性，女性比男性活的長(zhǎng)，所以每個(gè)月得的少，我們算下來(lái)這個(gè)老人一個(gè)月可以得1.4萬(wàn)。北京一個(gè)老部長(zhǎng)問(wèn)我一個(gè)月可以得多少錢(qián)，我說(shuō)一個(gè)月可以得4萬(wàn)。因?yàn)檫@個(gè)老部長(zhǎng)房改的時(shí)候是20萬(wàn)買(mǎi)的，按照4萬(wàn)元，一年就可以給他50萬(wàn)。
對(duì)投保老年居民的好處：第一，啟動(dòng)房產(chǎn)金庫(kù)，補(bǔ)償老年生活。第二，解除經(jīng)濟(jì)顧慮，愉快延長(zhǎng)生命。第三，增強(qiáng)生活自信，保持社會(huì)尊重。第四，保護(hù)弱勢(shì)群體，有利社會(huì)穩(wěn)定第五，實(shí)現(xiàn)遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。
有人說(shuō)我不入，我傳給子女行不行？但是不要忘記了，全世界144個(gè)國(guó)家都有遺產(chǎn)稅。中國(guó)一旦推出遺產(chǎn)稅，你的房子對(duì)不起要交稅，按照西方標(biāo)準(zhǔn)35%-65%的遺產(chǎn)稅。但是做了反向抵押貸款就沒(méi)事了，因?yàn)榉孔釉谟猩?dāng)年就已經(jīng)領(lǐng)光了它的全部。我這句話說(shuō)明白沒(méi)有？就是命里有的，都領(lǐng)走了，剩下就不是你的了。這樣就可以依法避稅了。有人說(shuō)夫妻兩個(gè)買(mǎi)一套好，還是每個(gè)人壓一套好，當(dāng)然一個(gè)人壓一套好，兩個(gè)人買(mǎi)一套，每個(gè)月給的少。特別是現(xiàn)在老夫少妻盛行。
對(duì)社會(huì)觀念影響很大，使得中年人不必?cái)€錢(qián)防老，也不用跑到市場(chǎng)去炒房。還可以防止59歲現(xiàn)象，根治腐敗?，F(xiàn)在很多官員腐敗就產(chǎn)生在59歲，到那個(gè)時(shí)候就想撈一把。你比如說(shuō)田鳳山，國(guó)土資源部前任部長(zhǎng)，他就是為了500萬(wàn)的受賄把自己斷送了。一個(gè)有700、800房產(chǎn)的老人，一個(gè)月可以得5、6萬(wàn)，你為什么還要為了500萬(wàn)受賄呢？不就是沒(méi)有這個(gè)反向抵押貸款嗎？根據(jù)中紀(jì)委的同志說(shuō)，有了反向抵押貸款后，有一半現(xiàn)在犯罪的部級(jí)干部就不再犯罪了。
當(dāng)代人觀念已經(jīng)不是把房子傳給子女了，他們說(shuō)人生最大的遺憾是人死了錢(qián)還沒(méi)花完。人生最大悲哀是人還沒(méi)死，錢(qián)完了。反向抵押貸款恰好解決了這個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)在保險(xiǎn)公司缺乏創(chuàng)新精神，整天拿著爛保單去追人家買(mǎi)，我們金融界這么調(diào)侃自己，一個(gè)人賣(mài)保險(xiǎn)，全家不要臉。為什么不做呢？保險(xiǎn)公司擔(dān)心之一，房?jī)r(jià)下跌。第二，七十年后怎么辦？還擔(dān)心中國(guó)老人傳統(tǒng)觀念難轉(zhuǎn)變。中國(guó)畢竟有10%老人沒(méi)有子女的，現(xiàn)在把他們叫丁克家庭，指望兒女養(yǎng)老是不可能的。這些有子女的家庭也指望不上，再不要說(shuō)你自己房子已經(jīng)有好幾套了。所以根據(jù)調(diào)研，很多老人是愿意入這個(gè)保險(xiǎn)的，有了這個(gè)保險(xiǎn)，就可以多了一個(gè)選擇，就是以房養(yǎng)老。所以現(xiàn)在老百姓急切地希望保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)能夠推出以后，這就使得老人自己可以獲得經(jīng)濟(jì)能力。這樣房屋就可以多一種功能，養(yǎng)老功能。這是我的老師厲以寧加上的。這樣做我們才可以更好構(gòu)建和諧社會(huì)，所以我們提倡用創(chuàng)新方式實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。謝謝大家！
