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日期：2012-03-11 來源：中國投資
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面對(duì)中國嚴(yán)峻的人口老齡化形勢(shì)，社會(huì)各方動(dòng)作頻頻。10月20日，北京市民政局在官方網(wǎng)站上發(fā)布的《“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中即明確提出“以房養(yǎng)老”，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”（住房反向抵押貸款）試點(diǎn)業(yè)務(wù)。新近召開的全國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上，民政部官員也明確表示將試推“以房養(yǎng)老”。
事實(shí)上，早在今年9月，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾公開表示，不少國家都采取“以房養(yǎng)老”措施來應(yīng)對(duì)人口老齡化問題，銀監(jiān)會(huì)也就此展開過專項(xiàng)調(diào)研。然而，銀監(jiān)會(huì)的調(diào)研顯示，在政策環(huán)境、法律制度、金融機(jī)制、傳統(tǒng)觀念等諸多因素制約下，“以房養(yǎng)老”在中國落地頗難。
在國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所劉琳博士看來，根據(jù)中國現(xiàn)實(shí)國情條件，通過在老社區(qū)配建養(yǎng)老設(shè)施及相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，在新建社區(qū)配建部分“百年住宅”、開發(fā)部分“老少居住宅”等形式滿足龐大數(shù)量的老年人養(yǎng)老的需求顯然更為切實(shí)可行。
“老齡化”洶洶來襲
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)步履維艱
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，老齡化問題日益突出。據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上人口占8.87%。同第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口比重上升2.93%，65歲及以上人口比重上升1.91%。8月17日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上預(yù)期，“十二五”時(shí)期，中國將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%迅速增加到16%。
在第一代獨(dú)生子女逐漸進(jìn)入生育年齡的今天，“421家庭”結(jié)構(gòu)正在成為社會(huì)痛點(diǎn)，贍養(yǎng)老人的壓力進(jìn)一步加大?！翱粘怖先恕痹诟鞔蟪鞘衅骄壤堰_(dá)30%以上，個(gè)別大中城市甚至已超過50%。這對(duì)于中國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。背負(fù)住房、教育、醫(yī)療等重?fù)?dān)的“421家庭”，面對(duì)2個(gè)人照顧4位老人的無奈，已經(jīng)感到力不從心。
可以看出，在可預(yù)見的未來幾十年中，我國社會(huì)將需要承擔(dān)沉重的養(yǎng)老壓力。而與此相對(duì)應(yīng)的，正是中國極為欠缺的社會(huì)化養(yǎng)老體系建設(shè)。
當(dāng)前，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最核心部分正是帶有社會(huì)福利性質(zhì)的養(yǎng)老（敬老）院，但非市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式造成一些養(yǎng)老院臟亂差的環(huán)境、簡(jiǎn)陋的設(shè)備、不專業(yè)的服務(wù)讓大部分國內(nèi)老人都對(duì)養(yǎng)老院望而卻步。
更何況，據(jù)2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市老年人口226萬余人，其中9萬多人有進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的意愿。但是，北京市截至2008年只有3萬多張養(yǎng)老床位，與社會(huì)需求存在巨大落差。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的不僅是北京，在全國各大城市，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是一床難求。截至2010年底，全國各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，總床位數(shù)266萬張，平均每100位老人占有1.5張的床位，比例之低可見一斑。
近年來，一線城市中私立養(yǎng)老院悄然興起，完備的設(shè)備設(shè)施和針對(duì)老年人的護(hù)理吸引了部分目光，但在數(shù)量有限的同時(shí)，由于缺乏政策支持，致使年租住費(fèi)用高達(dá)數(shù)萬乃至數(shù)十萬，使得絕大多數(shù)老人望而生畏。
“以房養(yǎng)老”中國困局
通常所說的“以房養(yǎng)老”即為“住房反向抵押貸款”，俗稱“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)的養(yǎng)老模式。老人可將房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)過評(píng)估后獲得一筆款項(xiàng)，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故。
據(jù)了解，中信銀行宣布推出的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)規(guī)定，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。
但是，目前正在北京等城市進(jìn)行試點(diǎn)的這一業(yè)務(wù)準(zhǔn)入門檻頗高。其要求申請(qǐng)人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房產(chǎn)不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人就必須要有自有住房，且老人和其法定贍養(yǎng)人就將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。在這樣的背景下，中信銀行也表示目前該項(xiàng)業(yè)務(wù)總體業(yè)務(wù)量不太大。
事實(shí)上，早在2003年，時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)的孟曉蘇就已經(jīng)將這一理念介紹到了中國。2006年，上海市公積金管理中心曾推行過“住房自助養(yǎng)老”即創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，該模式從一開始就變更了房屋產(chǎn)權(quán)人。具體程序?yàn)椋豪夏耆藢⒆杂挟a(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后由老人自由支配。這一模式后因真正符合條件申請(qǐng)者很少而停止。2007年孟曉蘇成立了幸福人壽保險(xiǎn)公司并親自參與“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)，至今尚無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
采訪中，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，國外不少國家運(yùn)作較為成熟的“以房養(yǎng)老”服務(wù)體系，皆因背后完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)的支持，加上較為健全的個(gè)人信用系統(tǒng)、相對(duì)合理的房?jī)r(jià)，都使得金融養(yǎng)老模式風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍。
“雖然"以房養(yǎng)老"的出發(fā)點(diǎn)看起來很美，但觀念問題始終將是橫亙?cè)诿媲暗牡谝淮笞璧K，很多老人難以接受將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)而非留給子女”，劉琳這樣告訴記者。
中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念根深蒂固，公眾很難從心理上接受“以房養(yǎng)老”的新型模式。記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)老人都表示不會(huì)將手中的房產(chǎn)抵押出去換取自己晚年的生活保障，一定要留給子女。在老人更愿意把財(cái)產(chǎn)留給子孫的同時(shí)也認(rèn)為，如果需要用房子養(yǎng)活自己，不僅自己內(nèi)心會(huì)有挫敗感，在外也會(huì)覺得自己和孩子都無顏面。“中國老人對(duì)房子有一種情結(jié)。絕大多數(shù)老人都覺得沒有了房子，就等于沒有保障了”，此前在接受采訪時(shí)，北京東方太陽城相關(guān)負(fù)責(zé)人在調(diào)研的基礎(chǔ)上表示，“當(dāng)前能夠接受并餞行"以房養(yǎng)老"的人并不多”。
而中國房產(chǎn)的土地70年使用權(quán)期限也被認(rèn)為是除了觀念難以轉(zhuǎn)變外的一大攔路虎?！耙苑筐B(yǎng)老”更大的障礙源于中國房產(chǎn)的土地使用權(quán)期限。顧云昌表示，中國住宅并沒有終身產(chǎn)權(quán)，只有70年的產(chǎn)權(quán)：“不能夠?qū)崿F(xiàn)以房養(yǎng)老這樣一個(gè)目的，關(guān)鍵取決于土地使用權(quán)70年期滿以后，是不是需要補(bǔ)交土地出讓金，如果需要補(bǔ)交的話，補(bǔ)交的標(biāo)準(zhǔn)如何制定。這一點(diǎn)直接影響到房屋彼時(shí)彼刻的余值”。
在顧云昌看來，在中國，“以房養(yǎng)老”不易推行，還有一個(gè)很重要的原因在于我國相關(guān)法律和政策配套環(huán)境尚不成熟?！斑@一模式涉及金融、社保、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)等行業(yè)和相關(guān)政府部門。如何保證這些行業(yè)公平公正運(yùn)營(yíng)，如何保證相關(guān)部門監(jiān)管和執(zhí)法到位，這些問題不解決，制約其發(fā)展的瓶頸就無法打破”。顧云昌同時(shí)告訴記者，在整個(gè)商業(yè)環(huán)境當(dāng)中衍生出來的金融產(chǎn)品需要有足夠的供應(yīng)和需求，這個(gè)市場(chǎng)才可以正常地運(yùn)作下去。
另外，在保險(xiǎn)和銀行產(chǎn)品設(shè)置等操作層面，比如房屋折損、銀行與客戶風(fēng)險(xiǎn)利益平衡、抵押物實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)、信貸政策變化等，都是需要逐一解決的問題。
況且，在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)不可控。目前中國住宅市場(chǎng)泡沫較大，未來中國的老齡化問題將更為嚴(yán)重，住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系可能逆轉(zhuǎn)，房產(chǎn)價(jià)值未來可能將面臨縮水。加上中國房產(chǎn)質(zhì)量普遍較差，被長(zhǎng)期抵押的房產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)人去世時(shí)，質(zhì)量問題很可能已經(jīng)暴露，銀行未必愿意接受這樣的長(zhǎng)期抵押品。因此，要想實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，對(duì)房產(chǎn)、金融操作制度都是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
毗鄰而居成優(yōu)選
“基于我國老年人口眾多且未富先老的國情，政府制定了"以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老為補(bǔ)充"的養(yǎng)老服務(wù)政策，這種以"居家及社區(qū)養(yǎng)老"為主的養(yǎng)老模式，客觀上為鼓勵(lì)在新建住區(qū)中配建老年住宅提供了依據(jù)”，采訪中，劉琳這樣告訴記者。
在國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所一份題為《老年住宅建設(shè)與運(yùn)營(yíng)模式研究》的報(bào)告中指出，與普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目不同，老年住宅開發(fā)不僅包括老年住宅本身“無障礙”的居住活動(dòng)空間設(shè)計(jì)，更重要的是配備完善的社區(qū)內(nèi)服務(wù)配套項(xiàng)目，包括醫(yī)療保健設(shè)施、公共餐飲、社區(qū)文化設(shè)施等等。
顧云昌告訴記者：“在日本，目前不管是政府投資開發(fā)建設(shè)的普通建筑還是私營(yíng)開發(fā)商建造的住宅，全部進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，然而國內(nèi)開發(fā)商仍停留在炫目建筑外觀設(shè)計(jì)階段，沒有人關(guān)心房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理”。
在開發(fā)小區(qū)中配建老年住宅，主要針對(duì)與子女共同居住或毗鄰居住或獨(dú)自居住的居家養(yǎng)老方式?？梢詫⒁粋€(gè)住宅小區(qū)中一座或幾座樓、一座住宅樓的一個(gè)或幾個(gè)單元，規(guī)劃設(shè)計(jì)成老年住宅，并配備專門為老人服務(wù)的設(shè)施。配建的老年住宅類型則可以為“百年住宅”“老少居住宅”等。
日本提出的百年住宅或“長(zhǎng)壽住宅”概念中，這種老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當(dāng)調(diào)整住宅的空間和功能，來適應(yīng)人生不同階段居住需求。
“老少居住宅”則是指兩代或多代人同住一套住宅，但各有各的獨(dú)立完整的生活起居房間和設(shè)施，有分有合，安排得當(dāng)。這種“分得開、住得近”的居住方式，既保留了傳統(tǒng)的東方家庭模式，又能適應(yīng)現(xiàn)代人獨(dú)立生活的需要。劉琳告訴記者，在亞洲國家包括日本、新加坡等國在內(nèi)，老少居住宅的研究和實(shí)踐普遍已得到深入而廣泛的開展。
為此，劉琳給出的政策建議是在土地出讓時(shí)規(guī)定一定比例的老年住宅土地；對(duì)配建老年住宅的項(xiàng)目適當(dāng)給予一定的土地出讓方面的優(yōu)惠，配備一定比例的公建用地用于建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；對(duì)建設(shè)“百年住宅”的企業(yè)給予一定稅費(fèi)的減免、低息貸款開發(fā)等等優(yōu)惠政策；對(duì)持有經(jīng)營(yíng)的老年公寓項(xiàng)目，試行土地年租制、給予長(zhǎng)期貸款等優(yōu)惠政策。
