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老年公寓可行性報告參考資料
一、我國老年人情況分析和養老床位：
據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長(cháng)一段時(shí)期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長(cháng)，從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著(zhù)每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據人口專(zhuān)家預測，未來(lái)10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會(huì )達到上千萬(wàn)個(gè)。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；
全國各類(lèi)老年社會(huì )福利機構有170多萬(wàn)張養老床位，而全社會(huì )的養老床位需求達1400萬(wàn)張，遠遠不能滿(mǎn)足需要。老年人的養老、安居問(wèn)題日益成為重要的社會(huì )問(wèn)題。
二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：
石家莊現在60歲以上的老年人口已達118.2萬(wàn)，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長(cháng)說(shuō)，托老的需求，市場(chǎng)很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬(wàn)張，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語(yǔ)。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說(shuō)，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開(kāi)始，好多老年公寓爆滿(mǎn)，且有幾家排隊等候入住。
我們考察過(guò)的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；長(cháng)安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營(yíng)比較好的老年公寓有：長(cháng)安老年公寓；東云老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬(wàn)；東三教的頤壽園投資600萬(wàn)，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬(wàn)；祥和老年公寓擴建投資200萬(wàn)。當時(shí)我們在一家護理院了解情況時(shí)，老板說(shuō)，石家莊的老年公寓5年后會(huì )火起來(lái)，我們想有一定道理。
三、幾種養老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。
家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿(mǎn)堂，兒女盡孝自古以來(lái)就是中國老人最理想的養老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門(mén)送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會(huì )上有生活自理能力但身邊無(wú)人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱(chēng)名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無(wú)人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無(wú)人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會(huì )競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發(fā)生轉變，居家養老和家庭服務(wù)養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場(chǎng)應運而生，是不可阻擋的。
四、高標準的老年公寓都包括什么：
高標準的老年公寓在設施、管理和環(huán)境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個(gè)方面，無(wú)障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書(shū)室、醫務(wù)室、健身娛樂(lè )場(chǎng)所、室外活動(dòng)場(chǎng)地等都要高標準配齊，護理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態(tài)園林人文景觀(guān)為主題，充分體現人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動(dòng)和愛(ài)好特點(diǎn)，規劃建設項目要有：垂釣湖、門(mén)球場(chǎng)、飼養場(chǎng)、種植園及戶(hù)外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實(shí)施。在園區內所有設施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無(wú)障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著(zhù)絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬(wàn)里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。
五、現在一般情況下老年公寓的利潤來(lái)源主要有：
房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊現在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車(chē)輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過(guò)節過(guò)年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問(wèn)，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長(cháng)們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。
六、投資10000平米老年公寓的分析：
投資10000平米，根據現在的市場(chǎng)行情，綜合造價(jià)在2000萬(wàn)。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬(wàn)。2000/294約7年可以收回投資。相對時(shí)間長(cháng)，風(fēng)險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣傳：
做什么也離不開(kāi)宣傳，我們假如要建一個(gè)高標準的老年公寓，在現在石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會(huì )給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營(yíng)了。要虛心，不張揚，要和各級領(lǐng)導搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開(kāi)門(mén)路，切實(shí)把養老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。
八、經(jīng)營(yíng)思路：
一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶(hù)所想，住戶(hù)的滿(mǎn)意就是我們最好的收入。說(shuō)白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒(méi)有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現的是要有耐心、細心、愛(ài)心、真心、孝心。必須用心學(xué)習、總結別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。
九、項目立項社會(huì )背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現在石家莊的老年公寓市場(chǎng)遠遠沒(méi)有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機。
十、綜合考慮：
我們要建老年公寓要考慮這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛(ài)富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規范化公司式管理，讓參觀(guān)者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業(yè)的雄心和韜略。
十一、提高老年公寓效益的對策思路：
理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來(lái)自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開(kāi)源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務(wù)，滿(mǎn)足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì )上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿(mǎn)足物質(zhì)享受，還要滿(mǎn)足精神享受，在不斷滿(mǎn)足他們的提高需求，達到心理上的依賴(lài)，對于服務(wù)的支出他們會(huì )更主動(dòng)，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢(qián)的）；還有教育培訓（我個(gè)人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂(lè )、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。
十二、八面來(lái)風(fēng)：
杭州市社會(huì )福利中心，占地58畝，總投資6600萬(wàn)元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實(shí)現利潤40多萬(wàn)元。它的經(jīng)營(yíng)主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂(lè )園，占地50畝，投入5000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬(wàn)元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。
引言：
《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會(huì )總人口中老年人的比例越來(lái)越高。對于老齡化，國際上最簡(jiǎn)單的評判標準是：60歲以上的人口數占總人口數的比例超過(guò)10%，或65歲以上的人口數占總人口數的比例超過(guò)7%。2005年底全國1%人口抽樣數據顯示，我國65歲以上人口達到10055萬(wàn)人，占總人口數的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。
我國老年社區的現狀與發(fā)展
我國自1999年以來(lái)已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。新世紀開(kāi)始銀發(fā)浪潮滾滾而來(lái)，而且老年人口基數大、發(fā)展速度快、來(lái)勢兇猛。因此解決老年人的養老和居住問(wèn)題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì )問(wèn)題。目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由于歷史和傳統觀(guān)念等原因主要以居家養老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區）是依據老年人的特點(diǎn)和需求設計、建造的專(zhuān)供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會(huì )化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀(guān)念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(cháng)。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛�(gè)人看法。
一、老年公寓需求的不斷增長(cháng)。
1、中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據世界衛生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標志著(zhù)這個(gè)國家或地區進(jìn)入老年型。老年人口系數是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì )保障研究》陳朝先著(zhù)，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過(guò)4億，占全國總人口的28％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據預測我國65歲以上老人數將從2000年的0.94億（占總人口的7.3％），增加到2050年的3.34億（占總人口的22.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著(zhù)中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類(lèi)型的住宅。其中老年公寓會(huì )成為越來(lái)越多老年人的首選，對老年公寓的需求會(huì )不斷增長(cháng)。
2、觀(guān)念的變化。中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀(guān)念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著(zhù)老年人觀(guān)念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶(hù)的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開(kāi)居��；現與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開(kāi)��；現與子女分開(kāi)住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開(kāi)住，有15.4％的則希望與子女同�。ā冻鞘幸巹潯�2002年第3期）�？梢�(jiàn)，中國老人“養兒防老”的觀(guān)念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱(chēng)，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。因此隨著(zhù)觀(guān)念的變化，對老年公寓的需求是加快增長(cháng)的。
3、社會(huì )上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來(lái)10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內六區的空巢老年人家庭，占總老年戶(hù)的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專(zhuān)題會(huì )議論文集》2002年）�？梢�(jiàn)，隨著(zhù)人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(cháng)，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。
4、現在的中青年對未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì )有很大的變化。據武漢市調查，現在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來(lái)與子女住在一起（《城市規劃》2002年3期）。當他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機構已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì )選擇社會(huì )養老的方式。所以老年公寓的社會(huì )需求是逐漸增長(cháng)的。
5、隨著(zhù)老年公寓數量的需求不斷增長(cháng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據上海市調查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規劃，入住人數取老年人口總數的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達到187萬(wàn)平方米（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀(guān)了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。
同時(shí)，隨著(zhù)老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。
二、中國老年公寓的特點(diǎn)
老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習慣和觀(guān)念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè )”的養老原則，創(chuàng )建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。
1、地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會(huì )，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。
2、老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類(lèi)：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務(wù)和設施的健康老人住宅；專(zhuān)為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專(zhuān)為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監護的老人住宅；專(zhuān)為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監護和護理的住宅；專(zhuān)為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫療機構。又依據各個(gè)國家的現狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養老院（社會(huì )福利性）。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì )融資。借鑒國外經(jīng)驗，結合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個(gè)人支付或政府和社會(huì )資助）。
3、設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設計，戶(hù)內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設施和服務(wù)，如醫院、健身娛樂(lè )、文化教育、圖書(shū)資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區內要配備正規定點(diǎn)醫院。該醫院應具備治療、搶救、咨詢(xún)的功能，這是關(guān)系老有所養的重要保障，是老年人進(jìn)住社區最關(guān)心的問(wèn)題之一。
4、規模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規模不宜過(guò)大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開(kāi)發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。
5、老年公寓的性質(zhì)。依據國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷(xiāo)售入住等進(jìn)行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì )各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會(huì )出資予以建設。
三、老年公寓（老年社區）的現狀與問(wèn)題
老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經(jīng)驗。隨著(zhù)我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長(cháng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來(lái)，如北京太陽(yáng)城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬(wàn)平方米，總建筑面積18萬(wàn)平方米，可以容納近萬(wàn)老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開(kāi)辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養老院和老年公寓的床位已達2萬(wàn)多張，相當現有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養老機構150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養老機構的發(fā)展，為解決老年人的養老和居住提供了很好的條件，并為總結老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎。
但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來(lái)看還存在不少問(wèn)題和需要改進(jìn)之處。
1、老年公寓的建設供不應求。國外一些發(fā)達國家，進(jìn)住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬(wàn)，占城市總人口的24.9％，若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重，按3％的比例分析，70多萬(wàn)的老年人中，將有近2萬(wàn)人入住老年公寓和養老機構，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠遠不能滿(mǎn)足隨著(zhù)人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。
2、老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養老機構的建設還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設規劃。所以目前存在著(zhù)有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠離社會(huì )、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì )活動(dòng)造成不便。
3、老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過(guò)1000元（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價(jià)位為400－500元（《老年住房專(zhuān)題會(huì )議論文集》2002年）�？梢�(jiàn)，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
4、一些老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。一般來(lái)說(shuō)設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養、老有所樂(lè )的目的。
5、政府和社會(huì )對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養老機構存在資金投入不足、管理不善等問(wèn)題。
索引：
一、內容概要
二、公司簡(jiǎn)介
1、公司概況
2、發(fā)展目標
3、現有業(yè)務(wù)
4、經(jīng)營(yíng)理念
5、客戶(hù)概況
6、管理隊伍
三、項目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析
1、養老服務(wù)社區涉及的一些宏觀(guān)環(huán)境分析
2、養老服務(wù)社區的市場(chǎng)情況分析
3、主要競爭情況分析
四、SWOT分析與關(guān)鍵問(wèn)題分析
1、機會(huì )
2、威脅
3、優(yōu)勢
4、劣勢
5、關(guān)鍵問(wèn)題
五、目標與目標可行性分析
六、營(yíng)銷(xiāo)計劃
1、目標市場(chǎng)
2、產(chǎn)品
3、價(jià)格
4、渠道
5、促銷(xiāo)
七、財務(wù)計劃與財務(wù)分析
八、其他
正文：
一、內容概要
1、本商業(yè)計劃書(shū)說(shuō)明了四川秋實(shí)實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)股份有限公司準備在2003年，開(kāi)發(fā)“秋麗”養老服務(wù)社區項目的計劃。
2、本計劃書(shū)涉及的時(shí)間為2003年~2005年兩年。
3、開(kāi)發(fā)“秋麗”養老服務(wù)社區項目，對于本公司來(lái)說(shuō)，是基于目前中國“銀色市場(chǎng)”日漸增長(cháng)的趨勢來(lái)考慮的。這一項目的開(kāi)發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長(cháng)點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實(shí)”公司的知名度，為公司的未來(lái)發(fā)展開(kāi)拓市場(chǎng)做出貢獻。
4、本計劃書(shū)涉及的主要目標是：分為兩期建設“秋麗”養老服務(wù)社區成為我國西部第一個(gè)大型現代化的、專(zhuān)業(yè)化的、高檔次的老年社區�！扒稃悺别B老服務(wù)社區各類(lèi)住房共2450套，根據精確預估，社區住房銷(xiāo)售的預期收入為18674萬(wàn)元，社區住房銷(xiāo)售可獲得現金利潤2375萬(wàn)元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬(wàn)元。另外，社區每年的管理服務(wù)活動(dòng)將為公司創(chuàng )造利潤153萬(wàn)元。
5、實(shí)現以上銷(xiāo)售和利潤目標，由于銷(xiāo)售市場(chǎng)廣闊，市場(chǎng)需求旺盛，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的對本項目的投資分析，實(shí)現本計劃書(shū)的市場(chǎng)風(fēng)險不超過(guò)3%。
6、“秋麗”養老服務(wù)社區的總建設成本15769萬(wàn)元，由于社區在建設中同時(shí)銷(xiāo)售，故該項目先期投資為6000萬(wàn)元，秋實(shí)公司可以自籌資金1/3，即2000萬(wàn)元，其余開(kāi)發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。
二、公司簡(jiǎn)介
1、公司概況
四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng )建于1997年，是四川省民政廳批準，四川省機構編制委員會(huì )登記注冊，四川省計委立項的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試點(diǎn)項目。2003年，報經(jīng)四川省人民政府批準，公司整體變更設立名為“四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和張敏隆等25個(gè)自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。
公司現注冊資金12901.5萬(wàn)元，擁有2個(gè)全資子公司和一個(gè)控股公司。此外公司嚴格按照《公司法》規范運作，實(shí)行董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。公司已開(kāi)發(fā)項目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀(guān)光化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、管理科學(xué)化等方面均有顯著(zhù)建樹(shù)，取得了很好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。使以塔位銷(xiāo)售為主的經(jīng)營(yíng)收入穩定增長(cháng)。
2、發(fā)展目標
四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司長(cháng)期發(fā)展目標是通過(guò)全面進(jìn)入老年服務(wù)市場(chǎng)，通過(guò)在老年服務(wù)市場(chǎng)抓住養老、送終服務(wù)等方面各項核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)先者。公司主要通過(guò)在養老服務(wù)、老年產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場(chǎng)”為主體，構造出一個(gè)完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭取經(jīng)過(guò)十年左右的發(fā)展，使公司能夠達到年收入過(guò)億，在老年市場(chǎng)上，成為西南甚至全國最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。此次公司投資“秋麗”養老服務(wù)社區項目，就是開(kāi)始在殯葬業(yè)務(wù)成功以后，按照公司的長(cháng)期發(fā)展目標要求，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的向上擴展，此項目將與公司另外一個(gè)老年服務(wù)投資項目“寶光永生堂”一起開(kāi)發(fā)。這兩個(gè)項目完成后，將使公司的年營(yíng)業(yè)收入從現在的3000余萬(wàn)元上升到8000余萬(wàn)元，并可實(shí)現公司長(cháng)期發(fā)展戰略中的第二階段發(fā)展目標之要求。
3、現有業(yè)務(wù)
四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀(guān)光和休閑時(shí)的）附加服務(wù)。靈新墓葬園區地處成都市近郊新都區斑竹園鎮，占地105畝，建筑面積6萬(wàn)多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀(guān)光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應了國家節約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿(mǎn)足了千百年來(lái)中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫(huà)上圓滿(mǎn)的句號，顯示出它強大的生機和活力。
四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司目前已是西部地區最大的、有著(zhù)完整硬件設施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。公司下屬的靈新墓葬公司現在已經(jīng)開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。根據存放位置的差別、存放環(huán)境外觀(guān)差異，設有“千禧型”、“金玉滿(mǎn)堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類(lèi)上百種型號的塔位。墓位設計成藝術(shù)墓形式，注重滿(mǎn)足顧客對已故親人安置的個(gè)性化要求，面向的是中、高檔消費群體，占據了殯葬業(yè)的高端市場(chǎng)。
經(jīng)過(guò)在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營(yíng)，公司以成為這項業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒(méi)有現實(shí)的競爭對手�，F在公司經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，留存利潤已有3100萬(wàn)元。
4、經(jīng)營(yíng)理念
本公司的經(jīng)營(yíng)理念是——在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內，以誠信經(jīng)營(yíng)為基本行為準則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價(jià)值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場(chǎng)上顧客最為信賴(lài)的公司和品牌。
本公司的宗旨與使命是——專(zhuān)業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過(guò)不斷延伸的老年服務(wù)，構造在銀色市場(chǎng)中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會(huì )”中，為不斷增長(cháng)的市場(chǎng)需要提供全方位的老年服務(wù)。同時(shí)，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。
5、客戶(hù)概況
公司所經(jīng)營(yíng)的靈新墓葬項目已擁有顧客3萬(wàn)余人。公司在開(kāi)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，深深感到社會(huì )老年群體越來(lái)越需要的養老服務(wù)要求。公司在開(kāi)展殯葬服務(wù)的過(guò)程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶(hù)有近8萬(wàn)人。這明顯昭示著(zhù)，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場(chǎng)以外，還存在一個(gè)需要養老服務(wù)的龐大消費市場(chǎng)。公司曾通過(guò)借助社會(huì )資源、并自己開(kāi)發(fā)一些服務(wù)項目，進(jìn)行簡(jiǎn)單的養老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類(lèi)簡(jiǎn)單延伸出來(lái)的養老服務(wù)，始終沒(méi)有成為公司的贏(yíng)利源。
但正因為龐大的潛在市場(chǎng)存在，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設“秋麗”養老服務(wù)社區項目，并準備通過(guò)此項投資項目，將簡(jiǎn)單的養老延伸服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場(chǎng)上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公司的業(yè)務(wù)構造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實(shí)現公司的長(cháng)期發(fā)展目標奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎。
6、管理隊伍
1)、董事長(cháng)兼總經(jīng)理張敏隆先生
張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區同安鄉。
現為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)。
1957年3月，應征入伍，先后參加過(guò)西藏平叛及中印邊境自衛反擊戰，多次立功受獎，歷任學(xué)員、電影隊長(cháng)、指導員、西藏軍區政治部群工科副科長(cháng)；
1962年8月，轉業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長(cháng)、工會(huì )主席；
1981年～1985年，任岷江貿易總公司總經(jīng)理；
1985年4月～1992年2月，在中國華能集團成都公司任總經(jīng)理；
1992年7月～1997年5月在香港偉確集團成都辦事處任首席代表；
1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng )立之初，被創(chuàng )立人推為董事長(cháng)兼總經(jīng)理；
2003年，公司變更設立四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，仍任董事長(cháng)兼總經(jīng)理；
2001年，擔任河南葛天塔陵園的董事長(cháng)。
張敏隆先生長(cháng)期身居重要的管理領(lǐng)導崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)。
2)、副總經(jīng)理劉可先生
劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱(chēng)，中共黨員。
1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠(chǎng)工作，歷任工人到廠(chǎng)長(cháng)；
1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長(cháng)；
1997年4月～今，入四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。
劉先生長(cháng)期擔任領(lǐng)導職務(wù)，具有敏銳的戰略眼光和極強的協(xié)調能力。
3)、副總經(jīng)理白英敏先生
白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專(zhuān)畢業(yè)，具有高級經(jīng)營(yíng)師職稱(chēng)。
1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；
1986年～1996年，自己辦廠(chǎng)、開(kāi)公司，任經(jīng)理；
1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；
2002年，美國西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。
白英敏先生長(cháng)期在市場(chǎng)中行走，熟悉市場(chǎng)的全程運作，并具有全球視野。
4)、財務(wù)總監甘云碧女士
會(huì )計師職稱(chēng)。1954年生，從事財務(wù)工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務(wù)總監、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計部經(jīng)理，現任寶光銀發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司財務(wù)總監，編寫(xiě)過(guò)多種財務(wù)制度，培訓過(guò)多名財務(wù)人員。
三、項目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析
1、養老服務(wù)社區涉及的一些宏觀(guān)環(huán)境分析
(1)、人口老齡化趨勢
人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標準，一個(gè)國家或地區60歲以上的人口達到總人口的10%以上，或者65歲以上人口達到總人口的7%以上，即為老齡化國家和地區。按照這個(gè)標準，世界上有很多發(fā)達國家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì )，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很?chē)乐�，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。
有關(guān)數據顯示，2005年我國的總人口達到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總人口的11.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總人口的7.69%）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時(shí)，國內外近期人口預測發(fā)現，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)�？梢灶A見(jiàn)，未來(lái)的幾十年中，我國的人口老化問(wèn)題將更加嚴重。從出生率出現下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會(huì )，發(fā)達國家用了兩三百年的時(shí)間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開(kāi)始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過(guò)程不過(guò)20多年。這其中既有政策性因素，也有社會(huì )因素。嚴格的計劃生育制度，經(jīng)濟、社會(huì )高速發(fā)展，疾病控制、衛生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。
(2)、經(jīng)濟發(fā)展
——國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，為社區養老奠定了日益堅實(shí)的經(jīng)濟基礎
據2005年第一次全國經(jīng)濟普查顯示:2004年，我國的GDP增加16.8%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟穩步增長(cháng)，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設小康社會(huì )階段。全面建設小康社會(huì )目標的實(shí)現，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養的問(wèn)題也將得到更好的解決。
(3)、政治保障
——黨和國家的重視，為社會(huì )養老提供了政策和制度保障
首先，全面建設小康社會(huì )發(fā)展戰略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀(guān)的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養創(chuàng )造了良好的大環(huán)境。
其次，黨和政府十分重視老有所養問(wèn)題。從1984年開(kāi)始，我國各地進(jìn)行養老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統一的企業(yè)職工基本養老保險制度的決定》、《社會(huì )保險費征繳暫行條例》等文件。
2000 年8 月， 中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強老齡工作的決定》， 號召全黨全社會(huì )從改革、發(fā)展、穩定的大局出發(fā)， 高度重視和切實(shí)加強老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營(yíng)造全社會(huì )敬老養老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出， 要加強社區建設， 依托社區發(fā)展老年服務(wù)業(yè)， 進(jìn)一步完善社區為老年人服務(wù)的功能， 要鼓勵社會(huì )力量興辦老年福利服務(wù)設施。
2005年黨的十六屆五中全會(huì )《關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一個(gè)五年規劃的建議》中指出：要認真研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一個(gè)五年規劃中把老有所養問(wèn)題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。
(4)、理論與實(shí)踐
——理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區的社會(huì )養老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據
從理論上看，專(zhuān)家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認同，鑒于我國目前的經(jīng)濟政治文化發(fā)展水平，家庭養老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養老機構無(wú)法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì )員對如何實(shí)現老有所養問(wèn)題的研究指出，養老仍應以家庭為主，機構養老不宜為首選方向。這對于實(shí)行家庭+社區的社會(huì )養老提供了有價(jià)值的理論支撐。
從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養老”的做法，由政府購買(mǎi)養老服務(wù)、加大社區養老設施建設，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會(huì )化養老服務(wù)，既降低了養老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區學(xué)習借鑒和推廣。
(5)、人文環(huán)境
——休閑成都 要做全國最佳養老地
四川在線(xiàn)-華西都市報消息，都正成為不少外地人退休后養老首選地，未來(lái)5年將有上億民資進(jìn)入成都養老業(yè)。
165.32萬(wàn)，這是2005年成都市戶(hù)籍60歲以上老年人口數，占成都市戶(hù)籍人口總數的15.28%。15年前，這個(gè)數字是91.78萬(wàn)，占總人口的比例不到10％。
成都市民政局一位官員預測，在未來(lái)20年至30年內，每4個(gè)成都人中將有1個(gè)老人。依托傳統家庭養老的人將越來(lái)越少，而居家養老、社區養老、機構養老將成為養老模式的主流。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達且養老成本低，可能在未來(lái)20年成為全國退休老人的最佳養老地之一。
成都養老院吸引眾多外地人
“這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應�！弊蛉�，在成都郫縣紅光鎮附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著(zhù)記者的手介紹自己現在的生活狀況。
阮婆婆是上海人，去年9月同三個(gè)兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來(lái)養老�！俺啥拣B老院好，生活方便，價(jià)格也適中。在上海最便宜的養老院也要兩千多，而在成都我一個(gè)月只需要800塊�！爆F在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話(huà)，報個(gè)平安。
生態(tài)村的負責人告訴記者，外地人來(lái)成都養老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價(jià)不高�！拔覀冞@兒住了200多位老人，不僅有省內各市、縣的，還有來(lái)自上海、山東、西藏、河北的外地老人�！�
都江堰一個(gè)老年公寓的負責人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來(lái)自北京、深圳、廣州等城市�！八麄兓旧隙际窃谶@里常住，逢年過(guò)節才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養老金就完全可以解決�！�
據記者調查，現在很多老人喜歡找個(gè)適合自己的地方養老，而地點(diǎn)的選擇并不限于自己的常住地或家鄉，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設施和醫療設施。而成都作為一座“來(lái)了就不想走”的古蜀文化城市，現正吸引著(zhù)大批的老年人來(lái)此養老。
買(mǎi)房在成都外地人瞄準養老
蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動(dòng)、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來(lái)。三年前，他們在城東二環(huán)外買(mǎi)了一套80平方米的房子，當時(shí)只花了不到20萬(wàn)。
據最新的《成都五城區住房狀況及需求調查報告》顯示，成都市商品房市場(chǎng)中，外地人購房比重從2003年到2005年依次為21.83%、29.15%、38.67%，呈逐年增長(cháng)態(tài)勢。記者通過(guò)房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內二級城市的老人居多。
2、養老服務(wù)社區的市場(chǎng)情況分析
(1)、房地產(chǎn)需求旺盛
2006 年5 月，第一財經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢(xún)集團聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數———中國公眾城市宜居指數
2006年報告》，對國內20個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門(mén)、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟發(fā)展情況來(lái)看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名
更加顯現了成都這個(gè)城市宜居指數的均衡性特征。
從國內外評價(jià)宜居城市的指標體系分析來(lái)看，我們認為，我國宜居城市應具備“三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來(lái)講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創(chuàng )新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認同感。第三，要看城市的經(jīng)濟環(huán)境，是否有穩步發(fā)展的經(jīng)濟，是否能給人們充足的創(chuàng )業(yè)機遇。之所以認為成都具備創(chuàng )建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著(zhù)“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。
隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快，近年成都的西部經(jīng)濟、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無(wú)形地提升了成都房地產(chǎn)的價(jià)值，對成都經(jīng)濟的持續發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮興旺，未來(lái)成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。
今后幾年成都市國民經(jīng)濟將保持穩健的運行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì )下降，而且仍呈現旺盛的需求局面。第一，西部大開(kāi)發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。第二，城鄉居民收入持續快速增長(cháng)，購房能力進(jìn)一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會(huì )上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著(zhù)工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項惠農政策支持下，城鎮化建設步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機性需求仍很旺盛。
(2)、養老服務(wù)需求迫切
隨著(zhù)我國進(jìn)入老齡化社會(huì )，老年人口數量不斷攀升。據預測，再過(guò)5年，我國老年人口將達到1.4億;再過(guò)10年，將達到1.63億;再過(guò)20年，將達到2.3億;再過(guò)50年，將達到4.2億，屆時(shí)，總人口中的27.4%將是60歲以上的老人。近10年來(lái)我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ， 這給城市社區養老服務(wù)工作提出了嚴肅的課題。
十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現
四川新聞網(wǎng)-成都商報訊 �。ㄓ浾邚堫＃冻啥际小笆晃濉比丝诤陀媱澤聵I(yè)發(fā)展規劃》日前出臺�！兑巹潯分赋�，“十五”期間，成都市低生育水平繼續保持穩定，5年期間全市累計出生人口為35.5萬(wàn)人，目前全市人口總規模達1082萬(wàn)。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數占總人口比例將超過(guò)10%，人口老齡化壓力開(kāi)始顯現，并將隨著(zhù)老齡化的發(fā)展而不斷加重。
來(lái)自成都市老齡委的數據：2006年成都老年人已突破165萬(wàn)。隨著(zhù)老齡化社會(huì )的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開(kāi)始顯現并不斷加重。人口總量過(guò)多、人口素質(zhì)問(wèn)題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )保障帶來(lái)嚴峻挑戰。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養老問(wèn)題，成為社會(huì )各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題。
目前我國社區中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務(wù)；保健指導，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務(wù)；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人得到服務(wù)；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務(wù)；應急服務(wù)，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務(wù)。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達238 萬(wàn)，占全市人口的18 % 。
以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場(chǎng)”，該市場(chǎng)對于社區養老服務(wù)存在著(zhù)巨大的需求，而現有的養老院、老年公寓、社區服務(wù)等都遠遠無(wú)法滿(mǎn)足顧客的需求。既然已然存在對于社區養老服務(wù)的需求，那么開(kāi)發(fā)養老服務(wù)社區也必然會(huì )有巨大的市場(chǎng)潛力。
(3)、支付能力保障
隨著(zhù)經(jīng)濟持續發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現出平穩增長(cháng)態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年最新統計結果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長(cháng)12.4%。在國家統計局公布的15個(gè)副省級城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。
調查顯示，從收入構成來(lái)看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長(cháng)速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長(cháng)9.3%，低于可支配收入增長(cháng)速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。
而另一方面，成都市社會(huì )保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì )發(fā)放，居民人均轉移性收入達1738.63元，比去年同期增長(cháng)23.5%，居各項收入增幅之首。
成都：退休人員養老金上漲 48萬(wàn)人每月多領(lǐng)30%
——摘自2006年10月《華西都市報》
成都市48萬(wàn)名退休人員養老金漲了！新增養老金10月到賬。昨天來(lái)自成都市勞動(dòng)和社會(huì )保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來(lái)的成果，按照我省提高退休人員養老金待遇的統一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養老金，并計劃明年進(jìn)一步上調。據悉，2005年起，全省將在三年內連續提高退休人員養老金待遇，這次成都市基本養老金調整為今年和2005年兩個(gè)年度連續調整。據悉，本次調整后，成都市退休職工每月的養老金至少將上調100—300余元不等，平均每月增加175元，上調幅度為30％左右，而本次未納入調整的，將在明年進(jìn)行調整。
《市場(chǎng)結論》
通過(guò)以上分析，我們可以看出，成都對于養老服務(wù)社區存在著(zhù)龐大的市場(chǎng)需求，在成都市現有的165萬(wàn)老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養老服務(wù)社區怡養天年，最起碼要建設10個(gè)“秋麗”這樣規模的養老服務(wù)社區，才能基本滿(mǎn)足需求。因此，開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)養老服務(wù)社區是“秋麗”未來(lái)發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場(chǎng)的服務(wù)經(jīng)驗，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會(huì )在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng )造奇跡。
3、主要競爭情況分析
（1）、養老服務(wù)市場(chǎng)的競爭分析
經(jīng)過(guò)詳細的市場(chǎng)調查，我們發(fā)現目前的成都市場(chǎng)尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的養老服務(wù)社區，也就是說(shuō)，對于即將開(kāi)發(fā)的“秋麗養老服務(wù)社區”而言，成都市場(chǎng)基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者�？梢哉f(shuō)，“秋麗”的這一項目將要開(kāi)墾的幾乎是一片處女地，這對于“秋麗”公司的進(jìn)入無(wú)疑將是一個(gè)極其有利的局面。
但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。成都以及周邊地區有一些能夠提供一定養老服務(wù)的場(chǎng)所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養院、晚霞生態(tài)村——養老托老、省六醫院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區內少量的片區提供的社區養老服務(wù)試點(diǎn)。不過(guò)，相較于專(zhuān)業(yè)的養老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無(wú)論是從基礎設施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無(wú)法滿(mǎn)足成都“銀發(fā)市場(chǎng)”的需求，這預示著(zhù)“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場(chǎng)空間。
社區養老的優(yōu)勢：1.及時(shí)解決老年人生活中遇到的各種實(shí)際問(wèn)題；2.減輕子女的心理壓力和勞動(dòng)負擔；3.維護老人與子女雙方的自尊心，增強雙方的安全感；4.緩解社會(huì )養老的壓力，減輕政府的負擔；5.開(kāi)辟就業(yè)途徑，為社會(huì )提供就業(yè)空間；
當然，面對如此大的商機，不可能只有“秋麗”獨具慧眼，各方發(fā)現機遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了成都市民對五朵金花環(huán)境的偏愛(ài)，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。雖然床位只有30多張，但一個(gè)多月時(shí)間，已經(jīng)有200多個(gè)老人來(lái)咨詢(xún)登記。
“隨著(zhù)老齡化的加快，養老方式將更加多元化。以居家養老為基礎，社區養老、機構養老為補充，政府為部分人群購買(mǎi)服務(wù)是養老業(yè)的一種趨勢�！背啥际忻裾稚鐣�(huì )福利處處長(cháng)李斌認為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)幾年時(shí)間內，可能會(huì )有上億民間資金進(jìn)入養老業(yè)。
據了解，在10年前，成都全市不過(guò)七八家社會(huì )養老福利機構，基本上都只對城市孤老等特殊群體開(kāi)放。近年來(lái)，各種民辦的養老福利機構正不斷涌現，服務(wù)對象也開(kāi)始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養老機構就達到20多家，這還不包括社區托老所之類(lèi)的社區養老服務(wù)機構和一些以老年公寓等形式存在的機構。
據成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，成都現有老年人口165.3萬(wàn)人，但各類(lèi)養老機構總床位數僅為1.22萬(wàn)張，不到老年人口的0.74％，興辦養老機構是必然趨勢。
面對機會(huì )和市場(chǎng)空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金。成華區就采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養老福利院進(jìn)行升級。民營(yíng)企業(yè)家謝春明投資1000萬(wàn)元，將400平方米的保和福利院升級成了建筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時(shí)為400多個(gè)老人提供服務(wù)；而投入民間資金2000萬(wàn)元的“霞齡居”老年公寓也正在建設中。同時(shí)，各種依托街道、社區的養老服務(wù)機構也不斷出現。
（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭分析
據統計，2001年～2003年成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86%、23.41%，而同期商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積平均增幅分別為37.33%、30.62%。近幾年，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)率2002年為19.1%，2003年為20.7%，2004年1～4月為19.2%。統計資料說(shuō)明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅在20%左右。
成都的經(jīng)濟狀況高速增長(cháng)，2005年，成都市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7.71%，銷(xiāo)售金額達到507.79億元，同比增長(cháng)21.88%；2005年成都市五城區商品房成交量為848.30萬(wàn)平方米，五城區新增商品房供應量為961.18萬(wàn)平方米，同比大幅增長(cháng)33.94%。2005年全市商品房交易均價(jià)3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，同比增長(cháng)18.96%。其中五城區商品房交易均價(jià)為4085元/平方米，同比增長(cháng)9.48%；商品住宅均價(jià)為3770元/平方米，同比增長(cháng)16.32%。
2005年，成都市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資450.54億元，同比增長(cháng)54.6%。在所有的投資中，土地購置費135.61億元，增長(cháng)47.5%。商品房施工面積3328.19萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)13.3%；新開(kāi)工項目446個(gè)，增長(cháng)49.2%；新開(kāi)工面積1569.15萬(wàn)平方米，增長(cháng)32.4%；銷(xiāo)售面積1213.57萬(wàn)平方米，增長(cháng)7.5%；商品房竣工面積647.84萬(wàn)平方米，減少24.9%；商品房空置一年以上的面積67.18萬(wàn)平方米，下降19.4%。
2006年1－8月，成都市國民經(jīng)濟呈現出平穩快速增長(cháng)搜狐網(wǎng)的態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資在基本設施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的推動(dòng)下，實(shí)現投資總額1118.43億元，同比增長(cháng)34.7％；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資365.17億元，同比增長(cháng)31.5％。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續增長(cháng)的同時(shí)，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、竣工面積持續增加，分別為3，008.89萬(wàn)平米、443.06萬(wàn)平米，同比增長(cháng)33.7％、43.5％，為市場(chǎng)供應提供了足夠的保障；另一方面，市場(chǎng)的強勁需求使得新建商品房供銷(xiāo)量、銷(xiāo)售額保持穩步增長(cháng)，銷(xiāo)售面積達849.24萬(wàn)平米，同比增長(cháng)20.8％。
以上數據表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著(zhù)較強吸引力的市場(chǎng)，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳的藍光集團、遠大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機構、現代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營(yíng)銷(xiāo)、中房成都公司等，無(wú)一不是該行業(yè)中的精英。
四、SWOT分析與關(guān)鍵問(wèn)題分析
1、機會(huì )
（1）、巨大的“銀色市場(chǎng)”
隨著(zhù)我國進(jìn)入老齡化社會(huì )，老年人口數量不斷攀升。據預測，再過(guò)5年，我國老年人口將達到1.4億;再過(guò)10年，將達到1.63億;再過(guò)20年，將達到2.3億;再過(guò)50年，將達到4.2億，屆時(shí)，總人口中的27.4%將是60歲以上的老人。近10年來(lái)我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11%，這給城市社區養老服務(wù)工作提出了嚴肅的課題。
目前我國社區中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務(wù)；保健指導，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務(wù)；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人到服務(wù)；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務(wù)；應急服務(wù)，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務(wù)。
成都以及周邊地區有一些能夠提供一定養老服務(wù)的場(chǎng)所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養院、晚霞生態(tài)村——養老托老、省六醫院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區內少量的片區提供的社區養老服務(wù)試點(diǎn)。不過(guò)，相較于專(zhuān)業(yè)的養老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無(wú)論是從基礎設施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無(wú)法滿(mǎn)足成都“銀色市場(chǎng)”的需求，這預示著(zhù)“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場(chǎng)空間。
來(lái)自成都市老齡委的數據：2006年成都老年人已突破165萬(wàn)。在這成都市現有的165萬(wàn)老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養老服務(wù)社區怡養天年，最起碼要建設10個(gè)“秋麗”這樣規模的養老服務(wù)社區，才能基本滿(mǎn)足需求。因此，開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)養老服務(wù)社區是秋實(shí)未來(lái)發(fā)展的重頭戲。
（2）、政府的關(guān)注與支持
隨著(zhù)老齡化社會(huì )的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開(kāi)始顯現并不斷加重。人口總量過(guò)多、人口素質(zhì)問(wèn)題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )保障帶來(lái)嚴峻挑戰。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養老問(wèn)題，成為社會(huì )各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題，各級政府更是極為重視此問(wèn)題�！扒稃悺别B老服務(wù)社區項目致力于解決社會(huì )的養老問(wèn)題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。
（3）、GDP的保障
隨著(zhù)經(jīng)濟持續發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現出平穩增長(cháng)態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年最新統計結果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長(cháng)12.4%。在國家統計局公布的15個(gè)副省級城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。
調查顯示，從收入構成來(lái)看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長(cháng)速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長(cháng)9.3%，低于可支配收入增長(cháng)速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。
而另一方面，成都市社會(huì )保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì )發(fā)放，居民人均轉移性收入達1738.63元，比去年同期增長(cháng)23.5%，居各項收入增幅之首。
有了經(jīng)濟的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現，這也正是秋實(shí)此次開(kāi)發(fā)該項目實(shí)現利潤的重要條件之一。換言之，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏(yíng)”，甚至是包括政府、社會(huì )在內“多贏(yíng)”的最佳局面。
（4）、成都——養老勝地
在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽(yáng)光充足，風(fēng)景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱(chēng)為“退休州”、“養老市”。
20年后，中國的哪個(gè)城市會(huì )成為退休老人的最佳養老地？一位投資養老公寓的業(yè)內人士認為，隨著(zhù)我國老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿(mǎn)足老年人對自然的喜愛(ài)；第三，成都經(jīng)濟比較發(fā)達，生活便利；第四、成都物產(chǎn)豐富，養老成本不高；第五，成都未來(lái)退休人員較多，養老機構將不斷興起。
不可否認成都的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養老休養地的優(yōu)勢，未來(lái)的成都將是越來(lái)越多老年人的選擇，而成都的養老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)商機日漸明朗。
2、威脅
（1）、觀(guān)念落后，意識不足
雖然各級政府對于老齡化的問(wèn)題相當重視，但是在少數個(gè)別地區，由于我國長(cháng)期形成的是家庭子女養老觀(guān)念，因此面對我國人口老齡化的挑戰，一些職能部門(mén)和社區管理與服務(wù)部門(mén)對開(kāi)展和加強社區養老助老服務(wù)的重要性和迫切性認識不足，沒(méi)有把社區養老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì )文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì )穩定的高度來(lái)認識，服務(wù)意識差。這些必然給社會(huì )公眾帶來(lái)了一些對于社區養老的負面心理影響，對于養老服務(wù)社區的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一些阻力。
（2）、競爭者帶來(lái)的壓力
有商機必然有商家，雖然目前成都的養老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見(jiàn)的將來(lái)，競爭者必將紛至沓來(lái)，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來(lái)一定的壓力與風(fēng)險�！扒稃悺痹诓痪弥�，面對的必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數越來(lái)越多的潛在競爭者轉化為現實(shí)競爭者，大家都希望在這養老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內部的現存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰。
3、優(yōu)勢
（1）、對于目標市場(chǎng)較為了解
四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀(guān)光和休閑時(shí)的）附加服務(wù)。經(jīng)過(guò)在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營(yíng)，公司以成為這項業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒(méi)有現實(shí)的競爭對手。另外，公司曾通過(guò)借助社會(huì )資源、并自己開(kāi)發(fā)一些服務(wù)項目，進(jìn)行簡(jiǎn)單的養老服務(wù)延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類(lèi)簡(jiǎn)單延伸出來(lái)的養老服務(wù)，始終沒(méi)有成為公司的贏(yíng)利源。但是，公司在這方面已經(jīng)積累大量的市場(chǎng)經(jīng)驗和顧客資源。
簡(jiǎn)而言之，長(cháng)期從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對于“銀色市場(chǎng)”的特殊目標顧客有著(zhù)較為清晰和深刻的了解，這些市場(chǎng)信息對于“秋麗”項目的開(kāi)發(fā)將有著(zhù)極大的指導意義。
（2）、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)隊伍
長(cháng)期的老年市場(chǎng)服務(wù)經(jīng)驗，無(wú)疑也為秋實(shí)公司培養鍛煉出了一支具備專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊伍，他們了解市場(chǎng)行情、熟知顧客需求、具備專(zhuān)業(yè)素養、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、深受顧客信賴(lài)�！扒稃悺表椖康拈_(kāi)發(fā)，無(wú)疑將為這些人才提供一個(gè)更為廣闊的舞臺，讓他們的才華得以更加充分的施展。
（3）、經(jīng)驗豐富的管理團隊
四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理張敏隆先生，長(cháng)期身居重要的管理領(lǐng)導崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)；公司副總經(jīng)理劉可先生長(cháng)期擔任領(lǐng)導職務(wù)，具有敏銳的戰略眼光和極強的協(xié)調能力；公司副總經(jīng)理白英敏先生長(cháng)期在市場(chǎng)中行走，熟悉市場(chǎng)的全程運作，并具有全球視野；財務(wù)總監甘云碧女士，長(cháng)期從事財務(wù)，培訓過(guò)多名財務(wù)人員，理論實(shí)踐經(jīng)驗均較為豐富。以這樣一批優(yōu)秀領(lǐng)導者為核心的公司管理隊伍，既擁有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗，又具備深厚的知識基礎。在“秋麗”項目的開(kāi)發(fā)中，我們有理由相信，公司的管理團隊將會(huì )以自身的獨特優(yōu)勢，使“秋麗”養老服務(wù)社區贏(yíng)得市場(chǎng)與消費者的青睞。
（4）、先入為主
眾所周知，中國的殯葬業(yè)長(cháng)期以來(lái)由政府設立的專(zhuān)門(mén)壟斷機構，這類(lèi)機構通過(guò)進(jìn)行相應的改革走向市場(chǎng)化道路，“秋麗”公司創(chuàng )業(yè)之初率先進(jìn)入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個(gè)先機：
一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司在殯葬業(yè)務(wù)上面長(cháng)期得到了如稅收優(yōu)惠、項目建設的征地用地的優(yōu)惠等；
二是原來(lái)由政府壟斷經(jīng)營(yíng)的行業(yè)或業(yè)務(wù)，在政府主動(dòng)試行改革之時(shí)，先進(jìn)入者就沒(méi)有什么競爭者，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險極小，能夠使公司很快度過(guò)建立初期的困難，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)，公司在殯葬業(yè)務(wù)方面提供的高質(zhì)量的服務(wù)，不僅贏(yíng)得了一批忠誠的消費者，在潛在客戶(hù)中獲得了較高的美譽(yù)度，而且還多次得到地方政府的表彰和獎勵，并使政府加大在政策上的支持，公司將申報公開(kāi)上市的難度較小。
公司準備投資建設和開(kāi)發(fā)的“秋麗”養老服務(wù)社區項目，也是看準中國政府準備改革原來(lái)由政府承擔的對孤寡老人的福利性養老方式的意愿和決心，并利用這樣的機會(huì )，將公司從“送終”延伸到“養老”服務(wù)領(lǐng)域，構造一個(gè)更為完整的老年服務(wù)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準一個(gè)由政府作為財政包袱被“甩”出來(lái)的、將大有作為的老年服務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
上述兩個(gè)絕對有利因素，將再次為公司此次投資建設“秋麗”個(gè)人養老服務(wù)項目，提供外人很難了解和發(fā)現的好處及贏(yíng)利機會(huì )。
（5）、與房地產(chǎn)的不解之緣
2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設立名為“四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和張敏隆等25個(gè)自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。審視秋實(shí)公司的歷史進(jìn)程，我們不難發(fā)現，公司創(chuàng )立者之一正是成都天仁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司這樣一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的精英，那么秋實(shí)公司在房地產(chǎn)行業(yè)的信息獲取、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗等方面，自然具有其他競爭者所不具備的先天優(yōu)勢。從某種意義講，公司開(kāi)發(fā)“秋麗”養老服務(wù)社區這一項目可以說(shuō)正是發(fā)揮自己之長(cháng)。
4、劣勢
由成都眾多知名房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的錦繡華都、鷺島國際社、天府江南、香頌島、美茵河谷、凱麗濱江、米蘭香洲、上東陽(yáng)光、科華天城、東籬居等一系列熱銷(xiāo)樓盤(pán)，將會(huì )與公司即將開(kāi)發(fā)的“秋麗”養老服務(wù)社區激烈地爭奪顧客群。
“秋麗”由于提供專(zhuān)業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養老服務(wù)，并配有專(zhuān)門(mén)的硬件設施，“秋麗”社區的房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格必然將在一定程度上高于其他樓盤(pán)，如果單單從價(jià)格一個(gè)指標衡量，“秋麗”的價(jià)格競爭優(yōu)勢將相對較弱。
5、關(guān)鍵問(wèn)題分析
“秋麗”作為專(zhuān)業(yè)化的養老服務(wù)社區，以?xún)?yōu)質(zhì)高價(jià)、高檔專(zhuān)業(yè)的形象進(jìn)入市場(chǎng)，是否能如預期的那樣得到目標顧客的認可與接受？
成都養老服務(wù)市場(chǎng)上存在一定數量可以提供類(lèi)似服務(wù)的機構，它們提供的養老服務(wù)必然會(huì )對人們是否選擇“秋麗”這種專(zhuān)業(yè)化的養老社區產(chǎn)生一定影響。
另外，數據分析表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著(zhù)較強吸引力的市場(chǎng)，這一領(lǐng)域中存在著(zhù)藍光集團、遠大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機構、現代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營(yíng)銷(xiāo)、中房成都公司等眾多的競爭者，這對于“秋麗”的開(kāi)發(fā)造成一定的壓力。
然而，畢竟有競爭才有發(fā)展，雖然競爭者不在少數，但是“秋麗”多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢、房地產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢、充足的人財物的資源優(yōu)勢，以及搶先進(jìn)入養老服務(wù)市場(chǎng)的先機的獲得，使得“秋麗”的養老服務(wù)社區項目在起點(diǎn)已經(jīng)領(lǐng)先對手，只要有足夠的實(shí)力與耐力，我們有充分的理由相信“秋麗”可以一路領(lǐng)先、一往無(wú)前。
五、目標與目標可行性分析
截止2004年底，成都市60歲以上老年人口達152.7萬(wàn)人，占全市總人口的14.6%；2005年成都市戶(hù)籍60歲以上老年人口數為165.32萬(wàn)，占成都市戶(hù)籍人口總數的15.28%；目前成都全市人口總規模達1082萬(wàn)；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數占總人口比例將超過(guò)10%。而此次秋實(shí)公司開(kāi)發(fā)的“秋麗”養老服務(wù)社區總戶(hù)數為2450，只占2004年成都市老年人口數的0.16%，可見(jiàn)“秋麗”社區僅在成都就擁有極其廣闊的銷(xiāo)售市場(chǎng)，更不用說(shuō)近年來(lái)越來(lái)越多的涌入成都的外地購房者。簡(jiǎn)言之，“秋麗”養老服務(wù)社區的銷(xiāo)售將會(huì )有著(zhù)大好的前景。
根據財務(wù)計劃提供的數據，“秋麗”養老服務(wù)社區的總建筑成本與銷(xiāo)售費用的合計，預估為16299萬(wàn)元；整個(gè)社區的各類(lèi)住房共2450戶(hù)，銷(xiāo)售預估收入為18674萬(wàn)元，計算可知社區住房銷(xiāo)售可獲得現金利潤2375萬(wàn)元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬(wàn)元。
另外，社區每年的管理服務(wù)活動(dòng)還將為秋實(shí)公司創(chuàng )造一定的利潤。管理服務(wù)活動(dòng)的總費用支出約為610萬(wàn)元，這些活動(dòng)帶來(lái)的收入約為763萬(wàn)元，公司每年將從中獲得利潤153萬(wàn)元。
綜上分析，我們可以得出結論，秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司進(jìn)軍老年產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)“秋麗”養老服務(wù)社區將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長(cháng)點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實(shí)”公司的知名度，為公司的未來(lái)發(fā)展開(kāi)拓市場(chǎng)做出貢獻。
六、營(yíng)銷(xiāo)計劃
1、目標市場(chǎng)
“秋麗”養老服務(wù)社區主要面向三類(lèi)目標顧客群體：
其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類(lèi)顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著(zhù)較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿(mǎn)足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時(shí)，這類(lèi)顧客本身經(jīng)濟基礎豐厚，可以獨立負擔起在專(zhuān)業(yè)養老社區購房的經(jīng)濟開(kāi)支，一般不需要子女的經(jīng)濟支持，故他們在購買(mǎi)上具有更大的自主決定權。
其二，經(jīng)濟收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類(lèi)人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時(shí)間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個(gè)適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類(lèi)目標顧客群既有購買(mǎi)專(zhuān)業(yè)養老服務(wù)社區住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買(mǎi)這類(lèi)住房作為養老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心區的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類(lèi)老人也許收入并不豐厚，但他們對于養老生活有著(zhù)自己的追求，“秋麗”養老服務(wù)社區中開(kāi)發(fā)的小戶(hù)型住宅樓正適合這類(lèi)顧客群。
2、產(chǎn)品
“秋麗”養老服務(wù)社區是由四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司開(kāi)發(fā)的我國西部第一個(gè)大型現代化老年社區，秋實(shí)公司在開(kāi)發(fā)“秋麗”養老服務(wù)社區的構想提出之初，就將“秋麗”定位為中高檔的專(zhuān)業(yè)化的養老服務(wù)社區。
“秋麗”養老服務(wù)社區總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場(chǎng)83畝，綠化水面188畝，500車(chē)位的生態(tài)停車(chē)場(chǎng)占地15畝，社區容積率0．67，綠化率超過(guò)50%，提供了非常適于養老休閑居住的環(huán)境。該社區建設分為兩期，第一期建設面積7．8萬(wàn)平方米，第二期建設面積7．7萬(wàn)平方米，整個(gè)社區2003年10月開(kāi)工，2004年7月竣工。社區居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨院士民居三類(lèi)，戶(hù)型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿(mǎn)足各類(lèi)目標顧客群的需求。除此之外，社區內還設有幼兒園、茶園茶館、食堂餐廳、交通車(chē)等公共設施，以及日用百貨、美容美發(fā)、音響出租、花店、洗衣房等商業(yè)設施滿(mǎn)足老年人日常生活需求。
社區不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據老年人生活特征，為他們提供全方位的養老服務(wù)。完善配套的醫療保健設施和文化娛樂(lè )設施是這里的顯著(zhù)特色，人車(chē)分離設計、無(wú)障礙通道、四層院落式電梯設計、雙扶手、梯級低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統一應俱全。這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專(zhuān)為老年人設計的“老有所居，老有所養，老有所醫，老有所為，老有所樂(lè )”的生態(tài)園。社區物業(yè)根據老年人的生活實(shí)際，有針對性地提供老年文化娛樂(lè )、交通、安全保衛、家政、老年營(yíng)養餐飲服務(wù)。充分體現了對老人周到齊全、無(wú)微不至的關(guān)愛(ài)。
《“秋麗”養老服務(wù)社區養老服務(wù)的三大主張》
主張一：老年生活 張揚個(gè)性
主張二：陽(yáng)光院壩 鄰里如親
主張三：子孝孫賢 盡享天倫
《“秋麗”養老服務(wù)社區養老服務(wù)的八項服務(wù)》
“秋麗”養老服務(wù)社區，將老年人在家中接受的幫助和關(guān)懷的各種家庭照顧,作為提供社區養老服務(wù)的參照標準，以倡導老年健康生活為己任，公益性服務(wù)為核心，實(shí)行綜合配套、多元經(jīng)營(yíng)，以提高社區的生活品質(zhì)。凡租住、購買(mǎi)“秋麗”養老服務(wù)社區的老年朋友皆可享受以下八項服務(wù)：
醫療保健與康復療養：按會(huì )員制設立每位會(huì )員的健康檔案，定期進(jìn)行全面體檢；免費保健療養咨詢(xún)；免費參加有關(guān)的保健講座；開(kāi)辦小型的老年病醫院，設置門(mén)診、化驗、急診、觀(guān)察病房、家庭病床，送醫藥上門(mén)；全天候救護車(chē)及護士值班服務(wù)，在這方面總的要求應當是“小病不出門(mén)，大病不誤診，急癥及時(shí)救，慢病可療養，事事可咨”。
心理咨詢(xún)：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區將組織心理醫生為大家進(jìn)行心理咨詢(xún)與治療。
交通服務(wù)：開(kāi)設大巴專(zhuān)線(xiàn)往返于成都與園區之間，園區內手推車(chē)供免費使用，并準備一定數量的輪椅供出租使用。當地的三輪車(chē)與老年車(chē)可以進(jìn)入園區，并可以代客戶(hù)租用各種用車(chē)。
安全保衛：每戶(hù)都設置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員24小時(shí)值班；園區內設置三重安全保衛措施：紅外監視、門(mén)衛值班、保安24小時(shí)巡邏。
家政護理：為客戶(hù)提供經(jīng)過(guò)培訓之后持證上崗的養老護理員以不同方式（如全天、白天、鐘點(diǎn)、出行等）為老年人服務(wù)；此外還為客戶(hù)提供各種家政、維修、搬運等服務(wù)。
購物：園區設有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區內設有便民商店并接受各種電話(huà)購物、免費送物上門(mén)。
報刊服務(wù)：代訂各種報刊，報刊投送到家。
音像制品的出售與租賃：建立專(zhuān)門(mén)的服務(wù)部開(kāi)展有關(guān)業(yè)務(wù)。
幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時(shí)代管。
園藝：為了滿(mǎn)足部分老年人對于園藝與種植的愛(ài)好，園區將辟出專(zhuān)門(mén)的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。
旅游：園區與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕陽(yáng)紅專(zhuān)項旅游；還將與北京、大連、廣州等地的老年社區合作，舉行異地交換居住療養的業(yè)務(wù)，盡可能為客戶(hù)降低費用。
房屋置換：為了方便部分在成都城內有房而又希望到園區居住的客戶(hù)，公司可以代為辦理城內房屋的出售或出租事宜。
法律顧問(wèn)：園區與有關(guān)的律師事務(wù)所合作，為客戶(hù)提供法律顧問(wèn)與咨詢(xún)服務(wù)。
老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說(shuō)要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì )的老人（特別是有一技之長(cháng)的老人）提供一個(gè)老有所為的活動(dòng)舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無(wú)聊奈”；在老年大學(xué)中開(kāi)辦自創(chuàng )中心讓老年人進(jìn)行各種手工制作；如果有的老人能夠寫(xiě)作詩(shī)文或能夠撰寫(xiě)回憶錄，園區將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。
秋實(shí)公司始終堅信，社區的房屋銷(xiāo)售只完成了“秋麗”項目開(kāi)發(fā)的第一步，完善的養老服務(wù)才是最終贏(yíng)得顧客信賴(lài)的依托和保障，是公司在廣闊的老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中進(jìn)一步發(fā)展的真正基石。
3、價(jià)格
“秋麗”養老服務(wù)社區戶(hù)型分檔銷(xiāo)售價(jià)格
| 院落式住宅樓 （元/平方米） |
1080 | 1180 | 1280 | 1380 |
| 酒店式公寓樓 （元/平方米） |
1180 | 1280 | 1380 | 1480 |
| 獨居式民居 （萬(wàn)元/院） |
39 | |||
銷(xiāo)售安排：
2003年10月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無(wú)獨院），按第一檔最低價(jià)出售。收全款。
2003年11月中旬，為了照顧本公司多年來(lái)的老客戶(hù)，向老客戶(hù)限售第一期100套住房（無(wú)獨院），按第二檔優(yōu)惠價(jià)出售。預收80%。
2004年2月，住宅建筑已經(jīng)斷水，向公司所有股東和客戶(hù)出售第一期各種住房，按第三檔價(jià)出售。收全款。同時(shí)開(kāi)始出售獨院。
2004年4月，第一期已經(jīng)建成，公開(kāi)向全社會(huì )出售第一期現房，按第四檔價(jià)出售。
2004年4月，園區完全可以參觀(guān)，第二期也已動(dòng)工，向全社會(huì )出售第二期期房，按第四檔價(jià)出售。根據具體情況，可以考慮臨時(shí)確定某種優(yōu)惠政策。
社區提供的各項養老服務(wù)價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格計算。
“秋麗”養老服務(wù)社區將主要目標定位于中高端市場(chǎng)，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養老服務(wù)，社區房屋的銷(xiāo)售價(jià)格自然比一般樓盤(pán)略高，但從性?xún)r(jià)比的角度衡量，購買(mǎi)“秋麗”絕對會(huì )帶給消費者物超所值的收獲。
4、渠道
“秋麗”養老服務(wù)社區的銷(xiāo)售，將在使用直接銷(xiāo)售和委托代理的傳統模式的基礎上，同時(shí)開(kāi)辟網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)模式的新型銷(xiāo)售模式：
（1）、對于銷(xiāo)售給股東和老顧客的部分住房，由公司采取直接銷(xiāo)售的模式，因為公司對于這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯(lián)系，故采用直銷(xiāo)模式，,銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的費用也完全可由開(kāi)發(fā)商來(lái)控制，高效從嚴支出可以大大降低物業(yè)銷(xiāo)售的費用。而且從渠道控制的角度，由開(kāi)發(fā)商自己組建的銷(xiāo)售團隊和部門(mén)相對委托代理方式更容易管理和控制。
（2）、隨著(zhù)消費者消費行為的理性和成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面要擴大規模追求規模經(jīng)濟；另一方面又要走專(zhuān)業(yè)化道路，細分產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，企業(yè)為了發(fā)揮專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢，經(jīng)常將銷(xiāo)售工作委托給更具專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢的銷(xiāo)售代理商來(lái)完成。因此，對于面向社會(huì )銷(xiāo)售的住房的80%，秋實(shí)公司決定委托給專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理商執行。這種銷(xiāo)售模式的優(yōu)勢在于：①它簡(jiǎn)化了商品市場(chǎng)的交易活動(dòng)，節約開(kāi)發(fā)商和顧客共同的時(shí)間和精力，緩解了開(kāi)發(fā)商人力、物力和力的不足,提高企業(yè)運作的效率和效益；②相對于直銷(xiāo)模式，委托代理分散了企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險；③由于專(zhuān)門(mén)從事代理銷(xiāo)售工作，代理商一般都有較多的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)員和更廣泛的客戶(hù)關(guān)系；④企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時(shí)候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場(chǎng)并為顧客了解，實(shí)現房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售。
（3）、21世紀是信息化的世紀，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時(shí)候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)候。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結合必將引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)革命。網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)實(shí)質(zhì)是營(yíng)造網(wǎng)上經(jīng)營(yíng)環(huán)境，包括網(wǎng)站本身、顧客、網(wǎng)絡(luò )服務(wù)商、合作伙伴、供應商、銷(xiāo)售商相關(guān)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò )環(huán)境。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行網(wǎng)上宣傳對客戶(hù)進(jìn)行項目產(chǎn)品的網(wǎng)上調研，接受意見(jiàn)反饋或通過(guò)商品房網(wǎng)上競拍給項目造勢，提升項目人氣。作為傳統的營(yíng)銷(xiāo)方式的補充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)能更有效地促成消費者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動(dòng)的實(shí)現。
我們已經(jīng)清楚地意識到，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)必然是未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的重要趨勢，秋實(shí)公司需要盡快適應這一潮流，并盡可能的占據有利地位，所以秋實(shí)公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)勢在必行。此次，“秋麗”養老服務(wù)社區的銷(xiāo)售就是秋實(shí)公司進(jìn)入這一模式的大好時(shí)機，公司將投入一定的人力、物力和財力，建設起網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售的平臺。公司將拿出面向社會(huì )銷(xiāo)售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售的對象，嘗試網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售，為將來(lái)公司的銷(xiāo)售積累經(jīng)驗、奠定基礎。
5、促銷(xiāo)
此次的“秋麗”養老服務(wù)社區的促銷(xiāo)將采用廣告、銷(xiāo)售促進(jìn)、公共關(guān)系、人員推銷(xiāo)和直接營(yíng)銷(xiāo)并用的模式：
（1）、廣告
由于銷(xiāo)售主要針對成都地區進(jìn)行，故“秋麗”養老服務(wù)社區的廣告將主要當地報刊、專(zhuān)門(mén)針對老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時(shí)在市區內老年人常出入的醫療、健身等場(chǎng)所附近設立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺廣告、車(chē)身廣告等吸引特定顧客群的注意。
（2）、銷(xiāo)售促進(jìn)、公共關(guān)系與人員推銷(xiāo)
選擇節假日，在市區內選擇場(chǎng)所為老年人提供免費的健康咨詢(xún)、簡(jiǎn)單體檢等服務(wù)，以吸引目標消費者的注意、調動(dòng)其參與性；
在同一場(chǎng)所可同時(shí)進(jìn)行“秋麗”養老服務(wù)社區模型的展覽會(huì )，在當場(chǎng)派發(fā)公司印制的“秋麗”社區的宣傳資料，并有公司專(zhuān)門(mén)安排的咨詢(xún)人員進(jìn)行現場(chǎng)咨詢(xún)與推銷(xiāo)展示陳說(shuō)；
（3）、直接營(yíng)銷(xiāo)
從專(zhuān)業(yè)的老年醫療、健身等機構尋找特定目標顧客的聯(lián)系方式，采用郵寄銷(xiāo)售目錄的方式進(jìn)行促銷(xiāo)
七、財務(wù)計劃與財務(wù)分析
（鑒于資源限制，這里只提供了簡(jiǎn)單的現金流量表）
| 現金流量表 | |
| 項 目 | 金 額（萬(wàn)元） |
| 一、房屋銷(xiāo)售產(chǎn)生的現金流量 | |
| 銷(xiāo)售獨居式民居收到的現金（按銷(xiāo)售額的90%） | 1404 |
| 銷(xiāo)售院落式住宅樓收到的現金（按銷(xiāo)售額的90%） | 11117 |
| 銷(xiāo)售酒店式公寓樓收到的現金（按銷(xiāo)售額的90%） | 4347 |
| 銷(xiāo)售可出售格樓收到的現金（按銷(xiāo)售額的90%） | 806 |
| 銷(xiāo)售剩余房屋收到的現金（銷(xiāo)售額其余的10%） | 1000 |
| 現金流入小計： | 18674 |
| 建設總支出現金 | 15769 |
| 作為銷(xiāo)售費用支出的現金 | 530 |
| 現金流出小計： | 16299 |
| 房屋銷(xiāo)售產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~： | 2375 |
| 二、管理服務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量（每年） | |
| 利用公共服務(wù)設施收到的現金 | 302 |
| 銷(xiāo)售會(huì )員卡收到的現金 | 109 |
| 老年大學(xué)學(xué)費收到的現金 | 18 |
| 幼兒園等服務(wù)收到的現金 | 12 |
| 茶園茶館服務(wù)收到的現金 | 30 |
| 食堂餐廳服務(wù)收到的現金 | 60 |
| 交通車(chē)服務(wù)收到的現金 | 12 |
| 利用商業(yè)設施收到的現金 | 50 |
| 代戶(hù)出租服務(wù)收到的現金 | 30 |
| 家政等服務(wù)收到的現金 | 30 |
| 醫藥等服務(wù)收到的現金 | 120 |
| 現金流入小計： | 763 |
| 作為人員工資支付的現金 | 420 |
| 水電費用支出的現金 | 100 |
| 園林養護支出的現金 | 20 |
| 設備維修支出的現金 | 20 |
| 其他開(kāi)支 | 50 |
| 現金流出小計： | 610 |
| 管理服務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~： | 153 |
八、其他
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